Vous recherchez un placement sûr et rentable pour vos économies ? Vous disposez d’une épargne que vous souhaitez rentabiliser en achetant un bien pour le louer ? Investir votre capital dans l’immobilier locatif vous tente mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Toutes ces questions autour du devenir de votre argent sont bien légitimes et je m’attacherai à vous apporter des réponses concrètes dans cet article. Sachez d’ores et déjà que vous ne vous trompez pas en vous intéressant à l’investissement locatif avec apport ! C’est LE bon plan pour faire fructifier votre capital avec à la fois un bon rendement et un risque minimisé. Allez, c’est parti, je vous explique tout cela !
Les avantages de l’investissement locatif avec apport
Un placement sûr pour votre épargne
Livret A, assurance-vie : j’en suis sûr, vous avez déjà placé tout ou partie de vos économies sur l’un et/ou l’autre de ces supports d’épargne. Leur point fort : la sécurisation de votre capital. Leur point faible : un rendement faible, voire extrêmement faible (0.75% actuellement pour le Livret A et entre 2 et 4% pour l’assurance-vie). De son côté, le rendement en investissement locatif dépasse les 4%. Autrement dit, en plaçant votre argent dans un bien que vous louerez, vos gains devraient s’accroître de manière substantielle au fil du temps.
Une autre solution, que vous avez peut-être déjà testée : le placement en Bourse. Certes, vous pourrez espérer des gains élevés rapidement mais, vous le savez, acheter et vendre des produits financiers sur ce marché se révèle très risqué. En locatif, votre capital bénéficie d’une plus grande sécurité. En effet, le marché immobilier évolue au rythme de cycles longs. Résultat : vous aurez largement le temps d’anticiper une éventuelle baisse de revenus et d’arbitrer sur l’avenir de votre patrimoine. Avec un capital investi en locatif, pas de stress !
Un investissement facilement rentable
Il vous sera beaucoup plus facile d’être rentable sur une opération d’investissement immobilier en ayant un apport personnel. Rien de plus logique ! Apporter une somme en fonds propre au moment de l’achat du bien conduit en effet à réduire le montant du crédit immobilier. Vous rembourserez donc moins chaque mois et aurez bien plus de facilité à atteindre votre objectif : gagner de l’argent ! Plus votre apport personnel sera élevé, moins vous aurez à rembourser…
Voyons cela avec un exemple. Vous avez acheté un appartement d’une valeur de 100 000 € ; tous les mois, vous percevez un loyer de 500 € et payez 100 € de taxe foncière et charges diverses. Il reste donc, à ce stade, 400 € dans votre proche.
Cas numéro 1 : vous avez acquis le logement sans apport et vous remboursez votre crédit à hauteur de 500 € par mois. Vous perdez 100 € par mois : votre cash-flow devient négatif et vous devez faire un effort d’épargne, mois après mois.
Cas numéro 2 : vous avez mis 30 000 € sur la table lors de l’acquisition du bien. Grâce à cet apport, la mensualité de votre crédit sera largement inférieure à 500 € et vous obtiendrez un cash-flow positif : chaque mois, vous gagnerez plus que vous ne paierez.
La possibilité d’acquérir des biens onéreux
Une autre opportunité se présente si vous disposez d’un apport personnel d’achat immobilier : vous pouvez vous positionner sur des biens plus chers. C’est tout simple : si votre capacité d’emprunt se monte à 100 000 € et que votre apport est de 50 000 €, des projets immobiliers à 150 000 € deviennent accessibles. Sans apport, votre investissement restera bloqué à 100 000 €… En quoi cela est-il intéressant ? Bien souvent, les gros investissements immobiliers rapportent plus. La rentabilité d’un immeuble de rapport dépasse celle d’un appartement. Vous n’aurez aucune charge de copropriété à régler par exemple. De plus, en étant le seul maître à bord, vous gagnez en tranquillité d’esprit.
Calculer son apport personnel d’achat immobilier au plus juste
L’apport personnel : l’arme fatale pour séduire votre banquier
Nous venons de voir que financer une partie de son investissement locatif en fonds proprecomporte de nombreux avantages. Ayez également à l’esprit que fournir un apport ⎼ et ce, quelle que soit l’opération immobilière visée ⎼ est un levier de négociation au moment de « vendre » votre projet immobilier à l’établissement prêteur. N’oubliez pas que la banque prend un risque en vous faisant confiance. Aussi, le montant de votre apport personnel constitue un élément crucial du dossier de crédit. Ce capital que vous engagez personnellement sert de garantie. En théorie, plus l’apport sera élevé, moins le risque sera important pour l’établissement financier. Sauf qu’en pratique, ce n’est pas toujours le cas… Le seul critère de la somme d’argent ne suffit pas à faire de vous l’emprunteur idéal. Votre profil sera examiné de près. Votre banquier se posera les questions suivantes : vos revenus sont-il solides ? Votre budget est-il géré avec sérieux ? Plus vous donnerez confiance, plus votre marge de manoeuvre lors de la négociation du prêt sera grande.
Notez également que l’apport est bien souvent obligatoire à l’étranger. Par exemple, en Nouvelle-Zélande, les banques demandent un apport de 20% pour tout investissement immobilier. Autrement dit, si vous souhaitez acquérir un bien d’une valeur de 100 000 €, vous devrez mettre 20 000 € sur la table, tout de suite.
Les critères à prendre en compte lors du calcul de votre apport
L’apport personnel d’achat immobilier correspond à une somme d’argent tirée de vos économies. Ces dernières proviennent d’une ou plusieurs sources, en fonction de votre profil :
- économies personnelles bien entendu, accumulées précautionneusement tout au long de votre vie, bien souvent un petit pécule mis de côté chaque mois une fois votre salaire en poche ;
- donation de vos parents ou de vos grands-parents ;
- héritage ;
- emprunt octroyé par votre famille ;
- indemnités suite à un licenciement ou une rupture conventionnelle ;
- cession de placements mobiliers, comme l’assurance-vie ;
- ou encore revente d’un bien immobilier.
Une fois l’addition terminée, attention à ne pas vous sentir pousser des ailes ! Non, il ne faut pas tout investir dans votre projet immobilier ! Prenez soin de conserver un bas de laine, autrement dit de l’épargne immédiatement disponible, pour pouvoir vous retourner en cas d’imprévu ou de coup dur. La sagesse doit être votre guide.
À ce titre, examinez votre taux d’endettement (de toute façon, si vous le faites pas, le banquier, lui, ne manquera pas de l’étudier !). Objectif : mesurer votre capacité à rembourser l’emprunt contracté. Pour le connaître, il suffit de calculer le ratio entre les mensualités de tous vos crédits en cours (en incluant votre emprunt immobilier) et vos revenus mensuels. Le résultat obtenu ne doit pas dépasser 33%. En effet, au-delà de cette limite, vous n’êtes généralement pas en capacité de rembourser votre prêt. Par exemple, si vous gagnez 3 000 € nets par mois et que vos crédits vous coûtent 1500 €, votre taux d’endettement atteindra 50% (1 500 / 3 000 x 100). Un taux bien trop élevé pour vous permettre de couvrir toutes les dépenses de la vie courante. Autre indicateur, qui recoupe le niveau d’endettement : le reste à vivre. Il s’agit de la somme que vous détenez une fois la mensualité de crédit immobilier payée. Là aussi, veillez bien à disposer d’une quantité d’argent suffisante pour couvrir l’ensemble des paiements incompressibles du mois. Il existe des outils pour vous aider à estimer votre capacité d’emprunt. Ces derniers peuvent vous donner une idée, mais attention à ne pas leur faire une confiance aveugle.
Explorer des pistes d’investissement locatif à l’étranger
Pourquoi la France n’est pas forcément le meilleur choix ?
Vous aurez certainement le réflexe d’étudier les opportunités d’investissement dans l’Hexagone. Il est vrai que placer son argent dans le locatif en France comporte des avantages non négligeables. Par exemple, vous bénéficiez de mesures de défiscalisation sur certains types de biens grâce à des dispositifs de type Pinel, Denormandie ou encore Censi-Bouvard… Autrement dit, vous avez l’opportunité de réduire le montant de vos impôts. De plus, investir dans le locatif en France offre une certaine flexibilité : vous pouvez, après un certain nombre d’années, transmettre le bien à vos enfants ou y vivre, ce qui n’est pas toujours le cas si vous investissez dans un autre pays.
Ces points forts sont contrebalancés par un gros point faible ! Malgré les éventuelles réductions d’impôt, la fiscalité est très défavorable à l’investisseur et pèse sur le rendement. Les revenus fonciers se voient notamment amputés de la taxe foncière et de prélèvements sociaux. De plus, une part non négligeable de l’apport sert bien souvent à régler les frais liés à l’emprunt et les dépenses annexes : frais de notaire et/ou de dossier, commission d’agence, etc.
Un conseil d’expert : investir en Nouvelle-Zélande
La Nouvelle-Zélande est, à mes yeux, un pays idéal en matière d’investissement locatif avec apport. Tout d’abord, c’est un pays qui ne connaît pas la crise ! Avec un taux de croissance proche de 3% et une fiscalité très avantageuse, le pays a tout pour plaire. Sans compter que le « pays du long nuage blanc » est parfaitement sûr et le niveau de vie y est globalement élevé. Les investisseurs ne s’y sont pas trompés et affluent sur le marché de l’immobilier. Pour les Français qui, comme vous, cherchent à placer leur argent dans le locatif, la Nouvelle-Zélande est un marché de niche offrant un potentiel énorme. En plus, investir sur le sol néo-zélandais permet une diversification du patrimoine en dehors de la zone euro.
Je vous explique tout, en détail, dans mon article complet sur les raisons d’investir en Nouvelle-Zélande.
Faire appel à un gestionnaire de patrimoine : une bonne idée pour les plus fortunés
Mon conseil si vous possédez un capital conséquent : attachez-vous les services d’un gestionnaire de patrimoine. En plus de vous faire gagner du temps dans l’élaboration de votre projet, cet expert en investissements et placements financiers saura apporter les solutions appropriées en fonction de votre profil. Vous établirez une relation de confiance et avancerez ensemble, pas à pas, afin de cerner le ou les investissements qui vous conviennent. Le gestionnaire de patrimoine s’attachera avant toute chose à mieux vous connaître. Pour cela, il établira un bilan de votre situation financière. Comment votre argent est-il placé ? De quel(s) type(s) de patrimoine disposez-vous ? Quels sont vos revenus (niveau de salaire, montant des loyers perçus si vous avez déjà investi dans l’immobilier locatif, etc.) ? Combien payez-vous d’impôt ? Quelle est votre situation familiale ? Autant de questions auxquelles vous devrez répondre précisément.
L’expert en gestion du patrimoine prendra également en compte votre approche de l’investissement et de l’épargne. Il pourra vous demander si vous préférez placer la totalité de votre apport personnel sur des produits financiers sécurisés ou bien si vous êtes prêt à prendre des risques dans l’espoir d’un retour sur investissement élevé et rapide. Bien sûr, vos objectifs seront également passés au peigne fin. Là encore, le gestionnaire de patrimoine attendra de vous des réponses à un certain nombre de questions cruciales. Je vous donne quelques exemples : envisagez-vous un investissement sur le long terme ou la revente du bien après quelques années ? Souhaitez-vous percevoir une rente jusqu’à la fin de votre vie, en complément de votre retraite par exemple ? Pensez-vous transmettre le bien à vos enfants ?
Viendra ensuite ce que vous attendez depuis le début : la proposition d’une stratégie pour optimiser le rendement de votre capital. Le gestionnaire du patrimoine apportera la solution à votre problématique sur un plateau ! Pour cela, il s’appuiera sur son expertise en matière juridique et fiscale ainsi que sur sa capacité à estimer les gains tirés des placements projetés.
Nous voilà au terme de cet article ! J’espère qu’il vous permettra d’y voir plus clair et, surtout, qu’il vous aura convaincu que l’investissement locatif avec apport est le choix malin lorsque l’on souhaite un rendement sûr et de bon niveau pour son capital. Je vous le rappelle, cette solution de placement permet de bénéficier des avantages d’autres supports d’épargne sans pâtir de leurs inconvénients. Vous avez également le choix d’investir en France ou à l’étranger, en Nouvelle-Zélande par exemple, cette dernière option présentant plusieurs avantages. Enfin, si vous le souhaitez, vous pouvez vous faire conseiller par un gestionnaire de patrimoine. Dans tous les cas, n’oubliez pas ce conseil de sage : si l’apport personnel reste indispensable pour peser dans les négociations de crédit avec votre banquier, veillez à ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier ! Voilà, maintenant je suis à vous : n’hésitez pas à me poser vos questions en commentaires ! Je vous invite également à consulter mon article Investissement immobilier à distance, 6 erreurs à éviter.
Stéphanie Langlais de l’équipe de Sylvain (Rédactrice Web ORIGAMI)
