1) Avant d’augmenter le loyer et louer plus cher, il faut comprendre et connaitre le prix du marché de la location
Pour cela je peux faire une mini étude de marché sur le type de bien qui me concerne (Studio, F1, F2…) : je fais la moyenne des prix du marché sur les sites d’annonce (bon coin, pap, airbnb …)
Je vais identifier le prix moyen, le prix bas, le plus haut
A partir de ce moment là, je connais le prix du marché!
2) Comprendre le marché de la location = qu’est-ce que recherche mon locataire = qu’est qui fait qu’il y a une variation dans le prix du marché entre le plus bas et le plus haut avec une grande proportion de prix de loyer autour de la moyenne ?
La distribution des loyers peut se représenter par une distribution gaussienne. Vous pouvez aller voir sur internet à quoi ça correspond si vous n’êtes pas familier avec cette notion.
Il faut savoir que la plupart des gens vont essayer de louer au prix moyen du marché car il se disent qu’au-dessous, personne ne pas louer et qu’il n’y aura pas de demande.
Et la plupart des gens n’essayer même pas de louer au-dessus du prix moyen du marché !!! Ils n’essayent même pas !!!
Donc la première chose à faire pour augmenter le loyer et louer plus cher, c’est très simple, c’est mettre votre annonce habituelle avec un prix 15 à 25% plus cher. Et attendez ce que ca donne, c’est comme un test, vous testez le marché, si il n’y a pas de demande après une semaine, baissez le loyer et refaite le test jusqu’à avoir des demandes de visite.
3) Mais Alors, au-delà du simple fait de mettre un prix de location plus cher, qu’est-ce qui fait que rationnellement, le bien va effectivement se louer plus cher !?
a) 1er règle : La demande ! = ce qui désire le locataire
Par exemple :
un emplacement proche du métro, proche de l’université
une surface de 25 à 30 m2
un parking privé
une belle vue
pas de vis-à-vis
un balcon
une exposition sud (orientation ensoleillée)
une rue ou un quartier calme sans bruit
une bonne isolation (double vitrage…)
= tous les critères (hors prix de la location) qui vont s’ajouter et peser dans la balance du choix du locataire
= le bien idéal pour le locataire
Si le bien contient tous les critères ou la majorité des critères recherchés par son locataire type, il sera plus facile de monter son prix de location
b) Il faut donc Définir son locataire type, l’avatar ou le portrait robot de son locataire
Ex : étudiant : proche école université, petite surface, studio ou F1, proche métro, garage à vélo…
Ce type de locataire portera surement moins d’attention au double vitrage et au parking privé qu’un salarié.
Deux manières de faire son avatar locataire :
– Se mettre à la place de lui : « si j’étais un étudiant qu’est-ce qui serait important pour moi » …
– Faire un sondage, petit questionnaire à la sortie de l’université, dans la rue ou dans le quartier du bien à louer
c) Faire en sorte que le bien remplisse un maximum de critère pour son locataire type
Tout cela c’est le côté rationnel de la location, les chiffres, le côté pratique, ce comment résonne un locataire et un propriétaire bailleur.
4) Voyons maintenant Le côté émotionnel (non rationnel) !
a) On va essayer de se différentier de la concurrence, c’est-à-dire de la masse des autres bien sur le marché pour marquer les esprits
b) Déclencher le côté coup de cœur en fonction des possibilités du bien; le coup de cœur, on a différent niveaux de coup de cœur, différente intensité : il peut aller de l’effet « Whouah trop bien », c’est vraiment mon idéal d’habitation au simple « ouhais pas mal », ça me plait bien, ce bien retient simplement mon attention.
Alors comment déclencher cet effet coup de cœur !? = qui dit coup de cœur dit se positionner, faire quelque chose de particulier, donc l’inverse de M. Tout le monde = possibilité de plaire beaucoup à certains et de déplaire à d’autres, et c’est là qu’on augmente la valeur du bien pour une certaine gamme de client potentiel, ceux qui aiment bien, ce qui adorent. Et les autres.
On est plus dans les critères rationnels du style (l’emplacement, la distance en mètre entre la porte de l’appartement et mon parking…) on est dans l’émotionnel.
On n’est pas dans la valeur réelle du marché, on est dans la valeur perçue par le locataire!
Pour déclencher l’effet coup de cœur il y a plusieurs techniques possibles :
i. Une élément d’architecture particulier et mis en valeur dans le bien (par ex : poutre apparente, une arche, des matériaux peu commun…
ii. Un élément mobilier particulier (par ex ; récupération d’une vieille table en bois de type troc d’arbre rénové, point lumineux artisanaux (par ex : récupération de ferraille d’usine pour faire des lustres ou appliques murales…) ce qui va donner une certaine identité à l’appartement, une certaine unicité.
Tout Ceci en fonction de votre imagination.
iii. Un élément de décoration particulier, une harmonie de couleur : un vase ; là je vous recommande d’appeler un ou une architecte d’intérieur surtout si vous êtes comme moi et que vous et les couleurs ça fait deux ! il ne faut pas s’arrêter au coût de la prestation de l’archi, le résultat vous permettra clairement d’augmenter la valeur perçue du bien.
Après essayer de rester dans la tendance, ne soyez pas trop sélectif sur la déco, par exemple si vous faite une décoration un peu hardrock vous attirerait (en caricaturant) uniquement les punks, donc trop sélectif et peu de chance de louer. Par contre si vous choisissez le thème de la musique c’est une bonne idée car beaucoup de monde aime la musique (par exemple, lustre en forme d’instrument de musique, porte serviette rappelant la musique, par exemple en clef de sol ou en note de musique…)
c) Autre point important : les Photos de l’annonce :
Très important, si ya une seule chose à retenir de cet article c’est peut-être celle-là, lorsqu’on recherche un bien, on se base souvent sur le visuel, sur les photos avant même de lire la description et bien avant de prendre son téléphone pour demander une visite !
La photo c’est la première impression et beaucoup de chose découle de la première impression, qu’elle soit positive comme négative, alors autant mettre toutes les chances de votre côté !
Il y a deux effets associés à la photo :
– L’impression lié à l’émotion : « whaou trop bien! » ou « whoua trop nul! », ça déclenche l’envie d’y habiter ou de fuir l’appartement.
– Le côté justificatif du prix : si le loyer est cher mais que la photo est jolie (le cerveau de fait pas la différence entre la photo du bien et le bien tout du moins avant la visite) alors le prix est justifié ! et le locataire trouvera tout a fait normal le fait que le bien soit plus cher à la location que les autres biens qui ont de moins belles photos.
Une seule chose à faire donc : faire appel à un ou une photographe professionnelle pour les photos de l’annonce. La différence est complètement hallucinante entre un amateur du dimanche de la photo et un pro.
J’en connais une très bien sur Toulouse donc dites-moi si vous êtes sur Toulouse je pourrais vous donner son contact.
Ça vous coutera entre 50 et 100 euros le shooting photos de l’appartement et croyez-moi ça vaut vraiment le coût surtout si ca vous permet d’augmenter le loyer et de louer plus cher votre bien de 15 ou 25 % !
Et en plus ca vous servira durant toute la vie du bien à chaque changement de locataire !
5) Une autre technique pour augmenter le loyer et louer plus cher votre appartement !
a) Meubler et équiper l’ appartement : la location meublée peut vous permettre de louer facilement 30% plus cher.
Certes, pendant la premier ou les 2 premières années, la différence sert à amortir le prix des meubles, mais après vous êtes gagnant, à vous de faire vos calcules en fonction du taux de renouvellement des meubles.
Ceci sans compter les avantages du point de vue fiscal, plus intéressant sur de la location meublée.
6) Egalement prenez conscience et c’est également très important, que le prix de location de votre bien gardera toujours une part de subjectivité !
Ce n’est pas parce que vous êtes dans la fourchette haute du marché que vous n’allez pas le louer ! bien au contraire, si vous mettez en place les diverses stratégies vues dans cet article ( l’avatar locataire, déclencher le côté coup de cœur, le levier de la location meublée, les photos d’annonce professionnelles), vous pouvez tout a fait tester un prix plus élevé que la moyenne du marché.
Vous viserez également une typologie de locataire plus aisé, qui a les moyens et qui recherche un type de bien de qualité, distingué et donc plus cher.
7) Enfin sachez que votre bien peut avoir une valeur perçue très important pour une personne en particulier
Par exemple le cas typique, la personne qui bosse à 1 minute à pieds de votre appartement et en plus qui a sa ou son conjoint(e) qui habite deux rues plus loin et qui prend des cours de théâtre à moins de 5 minutes…
Ce type de locataire, c’est impossible de le cibler, c’est une histoire de hasard, pour cela il faut être le plus visible possible.
Et pour ces locataires, les critères propres à la vie de la personne font que le bien aura une valeur encore plus grande !
Pour terminer, attention à bien respecter toute les règles d’encadrement des loyers en fonction de la ville ou vous avez investi, il y a parfois des plafonds à respecter, bien suivre la règlementation sur la révision du loyer au changement de locataire ou après travaux.
On ne peut pas faire n’importe quoi n’importe où donc soyez informé !
