Comment investir dans l’immobilier : les stratégies « Hardware », liées au bien :
1) Achat d’un bien à rénover : acheter moins cher car l’appartement ou maison est abimé, délabré, donc à un prix en-dessous du prix du marché. L’idée est d’acheter suffisamment bas pour que les travaux, à prix maitriser permettent de remettre à neuf le bien pour le louer au prix du neuf. (c’est particulièrement intéressant si l’appartement est bien placé (métro, commerce, école…) car une fois rénové il sera facilement loué.
2e Avantage, de taille, l’économie d’impôt réalisé avec les travaux : création d’un déficit foncier équivalent au montant des travaux et déductible de la base imposable et donc vous avez la possibilité d’annuler vos impôts sur plusieurs années.
Par ex : 21 000 euros de travaux pour un revenu locatif de 7000 euros par an (= 580 euros de loyer), pas d’impôt pendant 3 ans (sans compter la déduction des intérêts d’emprunt pour la partis crédit immobilier + autres charges déductibles).
Idem en société ou en LMNP, déduction travaux dans le bilan comptable.
2) Achat de plusieurs biens en même temps : immeuble ou plusieurs lots d’un seul propriétaire : le prix à l’unité est moins cher lors d’un achat groupé : vous avez une plus grand marge de négociation du fait d’acheter plusieurs appartements en même temps = ce qui correspond au prix de gros.
// pack de 6 bouteille d’eau > la bouteille est moins chez qu’à l’unité.
Prenons d’exemple d’un immeuble, ce n’est pas forcément un immeuble de 18 appartements, des immeubles de 3 ou 4 appartements existent.
Possibilité de revente par lot : plue-value à la revente.
Possibilité de mise en location et de dégager un cash flow positive intéressant.
3) Achat à plusieurs acheteurs : en nom propre ou Société Civile Immobilière (SCI).
Avantage d’aller sur des plus gros projets que si l’on était tout seul, sur des projets trop cher pour soit.
L’avantage du groupe = plus grande force de conviction par rapport à la banque, avec tout d’abord une plus forte capacité d’endettement, et également un risque « dilué » pour la banque donc plus de chance d’obtenir un financement. Attention dans ces cas là, le partenaire du crédit sont tous unis pour le meilleur et pour le pire ! c’est à dire que si l’un des 3 ne paye pas sa part du crédit c’est aux autres de la payer dans le cas d’une difficulté. Donc attention avec qui vous vous associez !
4) Création d’une pièce supplémentaire : 1 petit F4 se loue plus cher qu’un grand F3, idem, un petit F2 se loura plus cher qu’un grand F1. L’idée est d’acheter un grand Appartement ou maison avec peu de pièce et de crée de nouvelle pièce.
Vous acheter donc le prix du F1 pour créer un F2 et au prix du F3 pour créer un F4.
5) Division de lot : appartement, maison, terrain. Il s’agit de créer 2 ou plusieurs lot à partir d’un seul. Cela nécessite des travaux : ajout d’une seconde salle de bain, d’une 2e cuisine et d’un 2e WC à minima.
Pour un Appartement : attention à la copropriété ! il faut une demande d’autorisation sur certains aspects, par exemple pour le raccordement des évacuations d’eau aux colonnes centrales de l’immeuble, la colonne étant souvent considérée comme une partie commune.
Egalement vous aurez besoin de l’autorisation de la copropriété pour la création d’un 2nd lot officiel, avec l’ajout de compteurs d’eau et d’électricité individuels.
Pour une maison : c’est plus simple vous être le seul maitre à bord pour tout ce qui est réorganisation de la maison.
Après une division, vous pouvez opter pour la Stratégie d’achat/revente, c’est à dire revendre l’un des biens puis mettre en location l’autre, ou alors mettre en location les 2 lots.
l’Intérêt = augmenter la rentabilité du bien, car l’idée est de louer plus cher avec 2 lots plus petit qu’avec un seul grand lot.
Si la division d’appartement ou de maison vous intéresse je propose ne formation complète sur le sujet :
6) Construction neuve : création de 2 maisons sur un terrain ou lieu d’une : vous avez dans cette catégorie la fameuse maison mitoyenne,
l’idée est la mutualisation des outils, l’économie de gros sur le prix des matériaux, le prix de la main d’œuvre… = vous pourrez donc construire moins cher et donc obtenir une meilleur rentabilité locative avec la possibilité d’habiter la 1ere maison et de revendre la 2e ou encore la mettre en location par exemple.
A noter également la possible utilisation des dispositifs de défiscalisation dans la construction neuve (existant selon les années) ce qui peut vous faire réaliser de belle économies d’impôts.
7) Achat au enchère ou par adjudication : très particulière, cette stratégie a pour but d’acheter des lots décotés du fait de l’enchères en fonction des offres, vous avez la possibilité d’acheter à des prix très inférieurs au prix du marché.
Attention – les condition sont très particulières, règlement rapide, engagement à acheter … + A ce sujet, voici un lien vers l’épisode de mon Podcast Focus Immo Pacifique sur la success story d’un couple d’investisseur dans l’achat au enchère notamment.
Comment investir dans l’immobilier : les stratégies « Software », liées au mode de location :
1) Location nue classique : la 1ere stratégie utilisée, la plus courante, avantage d’être très simple. En France c’est un système à fiscalité relativement lourde sur le long terme (après épuisement des divers de déduction d’impôt)
2) Le meublé : Longue durée, Moyenne Durée. <<<>>> Régime LMNP (Location meublée non professionnelle) – qui présente un avantage fiscal très intéressant à l’heure actuelle avec la possibilité de déduire l’amortissement du bien au bilan comptable = déduire un partie du prix du bien chaque année pendant par ex. 20 ans >>> ce qui permet de réaliser une forte réduction voir l’annulation de l’impôt sur le revenue locatif du bien durant toute la durée du crédit.
Inconvénient : il y a la nécessité d’un comptable. Comptez 500 euros par an pour un studio meublé compensé par la non imposition.<> payé 500 euros au lieu de 1000 à 1500 euros d’impôt.
3) Location meublée courte durée ou saisonnière : = également en régime LMNP (Location meublée non professionnelle) + ! mais qui demande parfois une autorisation dans certaine ville…
l’idée de ce modèle est que la Location à la nuit ou à la semaine est plus cher qu’au mois > à frais maitrisé (ménage, check in et check out, frais liés à la gestion locative courte durée…) Votre rentabilité sera bien meilleur qu’en location nue.
Vous bénéficier également des avantages fiscaux du régime LMNP (Location meublée non professionnelle).
4) La colocation : loué à plusieurs personnes, louer un grand bien de type F4 ou F5 à des personnes différentes.
Les personnes louent une des chambres et chaque personne bénéficie des parties communes de l’appartement (cuisine, salle de bain, sallon, wc…)
La collocation est de plus en plus courante, elle intéresse les jeunes (étudiant ou jeune travailleur) et également et de plus en plus les moins jeunes, pour un intérêt financier mais également sociale.
> Attention à la Copropriété : à voir si la colocation est autorisé, pour le savoir c’est très simple il suffit de se référer au règlement de copropriété ! Demandez le au Syndic.
Pour une maison pas de problème : vous êtes le seul propriétaire et donc vous pouvez faire de la colocation sans demande d’autorisation.
Attention néanmoins au stationnement : il faut suffisamment de place de parking ou un bien suffisamment proche des transports en commun (métro / tram/ Bus/ Velib…) etc.
5) Stratégie de la typologie de locataire : étudiant, famille, jeune travailleur…
L’idée de cette stratégie vient du constat qu’à une Typologie de locataire spécifique > il y a besoin particulier.
Par exemple, un étudiant sera plus en demande d’une location meublée qu’une famille avec 2 enfants; ou en demande de colocation dans un grand appartement (F4 ou F5)…
Un jeune travailleur sera davantage intéressé par un F1 ou un F2.
Une famille, par un F3 ou F4.
Un retraité (3e ou 4e âge) > s’orientera vers un appartement ou une maison à accessibilité réduite, sans ascenseur, avec peut-être un accès fauteuil roulant, pas d’escalier, plutôt en RDC ou RD jardin.
L’idée est de faire correspondre votre choix d’investissement avec une typologie de locataire adaptée de manière que ce que votre logement colle parfaitement aux besoins du locataire, et vous louerez aussi beaucoup plus facilement.
6) Location d’une chambre de votre appartement ou maison.
Vous avez peut-être la possibilité de créer une dépendance avec coin cuisine et salle de bain : l’avantage , en tant que propriétaire, c’est que le locataire paye une partie de votre crédit en cours ou vous apporte un revenu complémentaire si vous avez fini de payer votre logement !
d’où l’intérêt d’acheter une résidence principale plus grande que de besoin si vous optez pour cette stratégie, relativement simple à mettre en œuvre.
7) Gite, chambre d’hôte ó activité commerciale, si vous avez le sens de l’accueil et de l’hospitalité et que votre région le permet (tourisme par exemple), vous pouvez vous lancer dans ce type d’activité qui est complété par d’autres services autre que l’immobilier comme la restauration, la laverie etc. …
Après avoir visualisé ces 14 stratégies, ce qui est bien c’est que vous avec la possibilité de faire des combinaisons de plusieurs stratégies :
Ex : achat groupé à rénover.=> double levier: achat en gros moins cher et prix d’achat moins élevé du fait des travaux,
Vous avez donc une plus gros potentiel de rentabilité ou de plus-value.
Ex : achat d’un grand appartement et rajout d’une chambre + 1 salle de bain > colocation (ex F4 > F5) + colocation meublé ! et oui, ce qui peut vous permettre de bénéficier du statut de LMNP et donc des avantage fiscaux associés.
Au final à vous de faire votre idée, à vous de voir quelle stratégie « hardware », celle qui concerne le bien et « software » celle qui concerne la gestion locative, pour adopter les meilleurs stratégies pour vous et votre bien.
Enfin, Si vous avez en tête toutes ces stratégies, vous pouvez aussi faire l’opération inverse, c’est à dire repérer dans les annonces, selon les opportunités, des biens intéressants pour telle ou telle stratégie et faire une offre!
Cet article est également disponible en version audio sur mon podcast : C’est ici
