Acheter ou investir quand on est seul et célibataire c’est carrément facile en comparaison au statut de père ou mère de famille ! Les papas et mamans qui liront cet article comprendront.
En effet, outre le temps, qu’il nous manque lorsque du jour au lendemain, on devient parent, il en va également de bon nombre de contraintes.
Dans cet article, je vous présente mes recettes pour tout de même réussir son achat immobilier en couple avec des enfants en bas âges, de façon rentable et sereine, malgré les réveils nocturnes et la fatigue !
La répartition des rôles dans le couple
« Toi tu t’occupes des enfants, et moi je gère l’investissement ! »
Si l’on est tenté d’adopter ce mode de fonctionnement, celui va présenter ses limites assez rapidement.
Si il est vrai que la maman est souvent plus proche des bébés et des enfants en bas âge (ne serait-ce que pour l’allaitement), l’enfant a aussi besoin de passer du temps de qualité avec son papa. Temps de qualité n’est pas forcément synonyme de « passer beaucoup de temps ». Un temps de qualité à passer avec ses enfants correspond davantage à un niveau de présence élevé, c’est-à-dire, leur accorder une attention complète dans une relation de partage réciproque entre papa et enfant.
Pour bien comprendre, si vous êtes déranger par votre téléphone pendant le temps d’échange ou si vous parler à votre femme en même temps, vous n’êtes pas pleinement présent avec vos enfants et donc vous ne passez pas un temps de qualité.
Un temps de qualité avec vos enfants peut être quelques minutes en fin de journée pour jouer ou raconter une histoire. Si vous n’avez qu’un quart d’heure à partager avec vos enfants, ne culpabilisez pas, vous pourrez faire davantage le jour suivant ou le week-end.
L’importance de la confiance si on investit en couple
Si vous faite un achat immobilier en couple, mais que c’est l’un des deux qui s’occupe de la quasi-totalité de l’investissement pendant que l’autre s’occupe des enfants, il est très important de bien communiquer tout au long du processus d’investissement.
Il s’agit de bien transmettre toutes les infos au conjoint ou à la conjointe pour que le couple soit en accord sur les choix à faire et les décisions à prendre.
Ceci vous évitera les scènes du style « Quoi tu as fait une offre sur ce bien, je t’avais dit que je préférais l’autre bien de la rue chouette pour telles et telles raisons … ! »
Perso, je vous conseille de prendre un temps spécifique et réservé au « reporting immobilier dans le couple », par exemple, 30 min bloqué dans l’agenda familial tous les mardi à 20h30.
Bien poser les règles de l’achat immobilier dès le départ dans le couple
Pour éviter les tensions liées au processus d’investissement immobilier, il est important de bien poser les règles au sein du couple, autrement dit, répondre aux questions : « Qui fait Quoi », « Quand », « Comment », et « Pendant combien de temps ».
Par exemple, si vous proposer la règle suivante : « je m’occupe de la rechercher de biens le mercredi après-midi ces 4 prochaines semaines » , cela doit être accepté par le ou la partenaire.
A vous de voir si il y a une contrepartie, par exemple, « ok pour m’occuper des enfants le mercredi après-midi et toi tu t’en occupes le samedi matin car j’ai un stage de yoga … ».
Comment déléguer certaines étapes de votre investissement ?
Une bonne manière de faire des choses qu’on n’a pas le temps de faire, c’est de déléguer ! C’est-à-dire, confier cette chose à une tierce personne pour votre propre compte.
On ne va pas se le cacher, investir dans l’immobilier demande beaucoup du temps ! Surtout au début quand on est complètement novice, notamment pour faire des visites, pour les rd-vous chez le banquier, pour le suivi des travaux de rénovation …
La bonne nouvelle c’est que la quasi-totalité de ces tâches peuvent être déléguées. Mais pas n’importe comment !
Pour moi, déléguer correspond à l’action de « trouver des partenaires de confiance ». Mais comment les trouver ? Cette question cristallise toutes les difficultés que l’on a à déléguer car il y a la peur que la personne ne fasse pas aussi bien que si on avait fait soi-même.
Ainsi, pour arriver à déléguer, il faut avant tout accepter de confier une partie du travail à faire ou que l’on a l’habitude de faire.
Comment accepter de déléguer son achat immobilier en couple ?
L’acceptation, c’est souvent la clé dans bon nombre de conflit émotionnel intérieur. Comme dit Eckhart Tolle, « Quel que soit votre moment présent, acceptez-le comme si vous l’aviez choisi ». Dès lors que l’on accepte une situation, même inconfortable ou délicate, il s’opère un lâché prise qui nous permet d’avancer. Et faire avancer notre investissement immobilier c’est précisément ce qui nous intéresse ici !
Mais quoi accepter avant de déléguer une partie de votre investissement ?
Tout d’abord, accepter de faire confiance à une tierce personne.
Il s’agit également d’accepter que la personne à qui on délègue fasse moins bien que ce qu’on a l’habitude de faire. Sachant que parfois, c’est l’inverse qui se produit car l’on peut obtenir de meilleur résultats en déléguant, notamment à un professionnel. C’est souvent le cas pour les travaux de rénovation : par exemple, un carreleur fera très certainement mieux que vous si vous n’avez jamais posé du carrelage !
Il s’agit aussi d’accepter de perdre de temps au début pour en gagner beaucoup plus par la suite : en effet, déléguer implique une recherche active de La personne à qui vous allez confier telle ou telle tâche. Cette recherche va prendre du temps car elle doit être soignée : c’est d’ailleurs la clé pour une délégation réussi. En d’autres termes, il ne s’agit pas de prendre le premier artisan venu ou le premier courtier listé dans l’annuaire ! Il vous faudra mener une petite enquête pour vérifier que la personne respecte bien tous les critères de qualité que vous jugerez nécessaire à l’accomplissement du travail à effectuer.
Ayez bien cela à l’esprit : déléguer c’est comme recruter son équipe ! Il faut donc passer par une forme d’entretien d’embauche. Cela prend du temps au début mais vous déchargera sur le long terme par la suite.
Je vous propose dans cet article une checklist de choses à cocher avant de déléguer quoi que ce soit à qui que ce soit (voir partie suivante).
Quoi déléguer exactement ?
Tout dépend de vous : si vous n’aimez pas une certaine facette de l’investissement, il sera plus facile de déléguer quelque chose que vous n’aimez pas faire. Par exemple, si la recherche de financement vous saoule complètement, il sera facile de la confier à un courtier.
La recherche de financement est un bon exemple de délégation car elle est bien répandue. Il est courant de faire appel à un courtier bancaire lorsqu’on investit car il est reconnu et donc accepté que le courtier sait mieux que quiconque négocier les meilleures conditions bancaires pour vous.
Ainsi, voici un petit tableau d’exemples d’actions à déléguer :
| Quoi ? | A Qui ? | Détails |
| La recherche du bien | Chasseur de bien Il existe 2 fédérations de chasseurs de biens : – La Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers (FNCI) – La Fédération Française des Chasseurs Immobiliers (FFCI) | Il vous propose des biens selon vos critères |
| La recherche du financement | Courtier bancaire | Il décroche les meilleures conditions pour votre prêt grâce à ses contacts privilégiés avec les banques |
| La gestion des travaux | Un maitre d’œuvre (il peut être une société de rénovation ou un artisan de confiance que vous nommez, un architecte d’intérieur qui va chapoter tous les travaux…) | Le temps de gestion est extrêmement chronophage si vous passez par des artisans indépendants qui ne se connaissent pas |
| Les travaux | Une société de rénovation tout corps d’état | La société coordonne les intervenants (électricien, plombier, cuisiniste, plaquiste …) |
| Ameublement et décoration pour un appartement meublé | Architecte d’intérieur, décoratrice … | S’occupe du design, de la recherche des meubles et des objets de décoration |
| Livraison et montage des meubles pour un appartement meublé | Les magasins proposent souvent un service de livraison et de montage ou d’installation à domicile | |
| La recherche de locataire + gestion locative | Un ami, un membre de votre famille qui s’y connait, une agence immobilière | Sélection du locataire, gestion administrative, envoi des quittances de loyers … |
Qui qu’il en soit, avant de déléguer quoi que ce soit, je vous conseille de cocher la checklist suivante. On ne devrait pas déléguer si l’ensemble des points ne sont pas cocher !
La voici :
Je terminerai cette partie délégation avec une citation de Zinedine Zidane : « Les performances individuelles, ce n’est pas le plus important. On gagne et on perd en équipe. »
- Feedback positif des clients = avis ou témoignage client satisfait = bonne réputation
- Pour les travaux, analyser au moins deux réalisations récentes (chantier terminé ou à défaut photos de réalisations) pour vérifier la qualité des ouvrages (matériau, finition …)
- Bon feeling : communication simple et facile, pas besoin de reformuler ou de répéter les phrases pendant un dialogue
- Honnêteté, sincérité : vous devez sentir cela dans l’échange que vous avez avec votre interlocuteur. Plus facile à dire qu’à faire vous me direz ! Comment s’y prendre ? Evitez par exemple les personnes qui en rajoute des caisses dans leur façon de parler (« moi je fais ci, moi je fais ça, et aussi ça … »).
- Respect des délais : vérifier que l’artisan, le courtier ou le chasseur … que vous sollicitez respecte les délais qu’il vous affiche, par exemple en interrogeant ces précédents clients.
D’où l’importance de bien choisir son équipe !
La gestion des risques liés à un achat immobilier en couple lorsqu’on est parent
Comment augmenter le niveau de sécurité de votre investissement ?
Qui dit risque dit incertitude.
Qui dit incertitude, dit méconnaissance ou impossibilité de prévoir une série d’évènements.
C’est pour cela que l’on dit qu’il y a toujours un risque en terme d’investissement, car on ne peut pas prévoir tous les évènements qui vont se produire, il y aura toujours des imprévus.
En revanche, on peut tout à fait résonner en terme de probabilité, c’est-à-dire qu’avec tel degré de connaissance, j’estime que le taux d’incertitude est plutôt faible, et qu’il y a donc une probabilité élevée que l’investissement se passe bien, comme prévu et sans encombre.
Il s’agit donc de réduire au maximum le niveau d’incertitude de votre achat immobilier en couple en tant que parent.
Et donc pour réduire le risque d’un investissement immobilier, cela passe par une très bonne connaissance de toutes les facettes de votre investissement !
Afin de vous faciliter la vie, je vous propose un tableau qui associé quelques exemples de risques avec une solution pour réduire ce risque (notamment par une réduction de l’incertitude lié au risque) :
| Risque | Idées de solutions |
| Se faire arnaquer par un artisan qui part avec votre acompte. | – Bien choisir son équipe à la base : utiliser la checklist proposée dans cet article (voir partie précédente). – Se protéger par des clauses dans le devis.Pour en savoir plus lisez cet article |
| Un vice caché (ou invisible) dans le bien que vous avez acheté (= travaux de réparation ou de rénovation imprévu). | Faire expertiser le bien avant achat. Toujours prévoir +10 à 15% d’imprévus dans son budget travaux ! |
| Une charge de copropriété importante qui arrive sans prévenir. J’ai deux exemples personnels à citer dans cette catégorie : un ravalement de façade et toiture qui m’a couté 2500 euros l’année suivante de l’achat et une réfection de balcon pour environ 2000 euros sur un autre bien, la 3e année de l’achat. | Toujours avoir un matelas de sécurité en épargne disponible pour répondre à ce genre d’imprévu. |
| Vous ne trouvez pas de locataire ou cela prend à chaque fois 2 mois pour trouver quelqu’un. | Avant d’acheter, faite une mini étude de marché : postez une annonce fictive du bien en question pour savoir si il y a de la demande dans ce quartier. |
| Un locataire qui arrête de payer son loyer. | Je sollicite la caution ou j’opte pour une assurance loyer impayé. Vous pouvez aussi appliquer certaines règles pour bien choisir le locataire à la base et réduire ainsi le risque d’impayé de loyer. |
| J’ai pas assez pour payer la taxe foncière ! (erreur du débutant). | Je me serre la ceinture ce mois-ci et je mets un virement mensuel automatique en place dès maintenant pour l’année prochaine ! |
| Une dégradation importante dans votre appartement. | Toujours avoir un matelas de sécurité en épargne disponible pour répondre à ce genre d’imprévu. |
Constituer un patrimoine immobilier pour le transmettre à ses enfants
On ne va pas forcément investir de la même manière pour soit uniquement et dans l’optique de léguer un patrimoine familiale.
Souvent, en tant que parent, le côté « patrimonial » va s’exprimer davantage, par opposition à la recherche de cash-flow pur.
En effet, si l’objectif de l’investisseur est de créer un cash-flow à tout prix, la qualité du bien peut s’en faire ressentir, au détriment de l’aspect patrimonial.
Par exemple, si vous décider d’installer une cuisine bas de gamme pour une question de coût, cela aura pour effet d’augmenter la rentabilité (et en toute logique le cash-flow mensuel), mais cette cuisine ne fera pas augmenter la valeur patrimoniale du bien.
Au contraire si vous optez pour une cuisine haut de gamme deux ou trois fois plus chère, votre rentabilité en prend un coup mais vous misez davantage sur la qualité et la valeur ajoutée sur le long terme.
Bien évidemment, c’est la seconde stratégie qui sera utilisée si l’on souhaite constituer un patrimoine immobilier de qualité dans le but de le transmettre à ses enfants.
Parmi les critères que l’on peut utiliser pour son achat immobilier en couple, non seulement pour les parents, mais aussi pour leurs héritiers, on peut citer :
- L’emplacement : éviter les quartiers mal desservis ou délabrés
- L’état de la copropriété : en bon état, bien entretenue en intérieur et extérieur, pas de boite aux lettres cassées …
- Privilégiez les résidences clôturée ou sécurisée
- Optez pour des biens avec garage ou parking
- L’exposition : ensoleillée
- La vue : dégagée ou belle vue
- Au calme : pas de nuisance sonore, par exemple, éviter les biens avec une voie ferrée à moins de 100 mètres.
- ..
On récapitule !
Pour réussir son achat immobilier en couple quand on est parent d’enfant(s) en bas âge, pensez à :
- Bien répartir les rôles dans le couple ;
- Etablir les règles d’organisation de façon à ce qu’elles soient accéptées par le papa et la maman ;
- Faire des reportings réguliers dans le coule, surtout si l’un des parents s’occupe seul de l’investissement, en relation de confiance avec l’autre ;
- Choisir et déléguer les étapes chronophages de votre investissement ;
- Réduire le risque au maximum en diminuant le niveau d’incertitude à chaque étape ;
- Privilégier des biens à forte valeur patrimoniale dans le but d’une transmission (dont du vivant ou succession).
Sylvain
