Les dégradations causées par le locataire et le loyer impayé font parties des principales craintes du propriétaire bailleur. Ce sont d’ailleurs deux raisons pour lesquelles bon nombre de personne n’ont jamais fait le pas d’investir dans l’immobilier.

En matière d’investissement immobilier comme dans la vie, le risque Zéro n’existe pas ! Si l’appétence au risque est quelque chose de très personnel, il existe pour autant des moyens objectifs pour se protéger des risques de dommage, de casse, de dégradation, de vandalisme et d’impayé de loyer.

Dans cet article, vous trouverez 5 conseils pour non seulement réduire le risque d’être confronté à ce genre de situation, mais aussi pour vous protéger au maximum si cela vous arrive tout de même.

Conseil n°1 : Se protéger avec une assurance protection juridique

L’assurance protection juridique prend en charge des frais de procédures ou fournit des services, en cas de différend ou de litige opposant l’assuré à un tiers.

Elle permet notamment de défendre ou représenter l’assuré, avant ou pendant une procédure, de défendre l’assuré contre une réclamation dont il est l’objet ou encore d’obtenir réparation à l’amiable, ou devant les tribunaux si nécessaire.

La protection juridique peut être proposée dans une option de
contrat plus large, comme par exemple une assurance multirisques habitation ou
un assurance propriétaire non occupant (PNO).

Dans le cas d’une assurance protection juridique pour propriétaire bailleur, les prestations possibles comprennent généralement un accès à des conseils et informations juridiques personnalisée par des juristes, un accompagnement aidant à trouver une solution amiable, une couverture prenant en charges le montant des dégâts causés par un tiers (locataire … ), un accompagnement pour mener une action en justice.

Le prix varie en fonction du niveau de prestation.

Attention aux clauses de ce type de contrat qui peuvent intégrer des franchises et plafonds d’indemnisation ou de prise en charge.

Conseil n°2 : Effectuer des inspections régulières du logement ?

En France, la loi ne permet pas de visiter périodiquement un logement en cours de location, même annuellement.

Néanmoins, vous pouvez tout à fait intégrer une clause spécifique de visite annuelle dans le contrat de bail !

Cette clause n’apparaît pas abusive et peut être rédigée de
la manière suivante :

« Afin de vérifier l’état d’entretien du logement, le bailleur bénéficie d’un droit de visite annuel du logement. Le bailleur devra prévenir le locataire au moins x jours à l’avance (au moins 15 jours à l’avance). »

Ainsi cette clause vous permettra de garder un œil sur votre logement chaque année. Ce qui permet en outre de prévenir les détériorations excessifs qui pourraient s’accumuler au fil des années.

Si lors de la visite vous remarquez un problème, par exemple si vous constatez des dégradations causées par le locataire ou si vous remarquez une tache de moisissure au plafond, vous pourrez intervenir rapidement, avant que le problème ne s’aggrave.

Lors d’une inspection, Keep Smilling (Gardez le sourire) and Take it easy (soyez relaxe et détendu). En effet, ce genre d’exercice peut amener du stress chez le locataire et ce serait dommage que cette visite vienne perturber vos bonnes relations entre locataire et bailleur !

Conseil n°3 : Faire une visite un mois avant le déménagement

Votre locataire vient de donner congé et s’apprête à déménager : il est temps d’organiser une visite dans votre bien !

Cette visite vous permettra de savoir à l’avance si vous devrez effectuer une retenue sur dépôt de garantie.

Une astuce pour organiser ce type de visite est d’organiser
une visite avec un nouveau locataire candidat, ce qui justifie d’autant plus
votre passage.

Ainsi, en effectuant cette visite un mois avant le départ du
locataire, vous donnez à ce dernier l’occasion de régler tous les problèmes
apparents avant de partir.

Un argument de poids qu’il vous suffira de verbaliser ou d’indiquer par e-mail est de lui demander réparation avant son départ, condition nécessaire à la restitution de la totalité ou la majeure partie de son dépôt de garantie.

Si vous doutez que le dépôt de garantie puisse couvrir l’ensemble des dommages, lisez donc cet article : Le dépôt de garantie ne suffit pas : Mode d’Emploi en 4 Étapes !

Conseil n°4 : Scanner vos futures locataires

Comme dit l’adage, « mieux vaut prévenir que
guérir » !

Un excellent moyen de vous assurer de ne pas perdre d’argent
dans la location est avant tout d’obtenir de bons locataires.

Et la manière de le faire est de sélectionner judicieusement
ses locataires.

Pour cela, j’ai rédigé pour vous un article complet dans lequel vous trouverez de nombreux conseils pour bien choisir vos futures locataires : Comment choisir son locataire : 9 Étapes à suivre pour se protéger au maximum en tant que propriétaire bailleur

Bien entendu, le filtrage ne garantit pas une relation
parfaite locataire – bailleur, mais il aide énormément.

Un bon filtrage doublé d’une assurance protection juridique vous permettra sans doute de garder l’esprit tranquille.

Conseil n°5 : Tenir une ligne de conduite

Les situations de dégradations causés par le locataire et toutes les conséquences que cela peut avoir (frais à prévoir, vacance locative et donc perte de rentabilité sur l’année …) sont des risques que les propriétaires doivent savoir prendre, mais aussi maîtriser !

Comme dit plus haut, le risque zéro n’existe pas! C’est pourquoi il est important de se préparer à ce type de situation, car au cours de votre vie d’investisseur immobilier, vous y serez peut-être un jour confronté.

L’idée est de mettre en place tous les filets de protection que vous jugerez utile, tout en se préparant mentalement, de manière à affronter sereinement l’épreuve si elle se présente un jour.

Le fait de savoir quoi faire si cela vous arrive ou de faire le nécessaire pour limiter au maximum le risque que cela se produise vous protégera et limitera les situations à risque !

On récapitule ! Comment se prémunir des dégradations causées par le locataire ?