Si vous louez un bien vide, vous allez surement devoir remplir un formulaire de déclaration des revenus fonciers (2044).

Au moment de remplir leur déclaration, beaucoup de contribuables ne savent pas quelles sont les travaux et charges qu’ils pourront déduire de leurs revenus fonciers taxables.

Dans le cas d’un location nue (non meublée), deux systèmes s’offrent à vous en tant que particulier : le régime réel d’imposition et le micro-foncier.

• dans le régime micro-foncier ou micro-bic, un % forfaitaire est déduit automatiquement et sans justificatifs. Vous n’avez donc rien à déduire, la déduction étant forfaitaire.

• dans le régime du réel, il y a déduction des charges réellement réglées par le propriétaire, il s’agit de les lister et de les calculer précisément pour chaque catégorie de charges.

Lors de votre déclaration, prenez le temps de bien lister toutes les charges déductibles car l’impact sur l’impôt est potentiellement très important. Chaque charge déduite vous fera économiser de l’impôt et des prélèvements sociaux !

Dans cet article, nous allons voir ensemble ce qui concerne les charges déductibles des revenus fonciers en régime réel, hors travaux, dans le cas d’une location nue (vide, c’est-à-dire non meublée).

Pour ce qui concerne les travaux déductibles, je vous invite à lire l’article suivant qui est complémentaire au présent article : les travaux déductibles des impôts.

Les exemples de charges déductibles des revenus fonciers donnés par la suite dans cet article ne sont pas exhaustifs. Il vous appartiendra d’étudier au cas par cas les catégories de charges qui seront déductibles ou non de vos impôts.

La date à prendre en compte pour l’année fiscale sur laquelle peut s’appliquer la déduction est l’année où la charge a été effectivement payée.Les charges déductibles des revenus fonciers au niveau de la copropriété (case 229 de la déclaration des revenus fonciers 2044)

Les charges déductibles des revenus fonciers au niveau de la copropriété (case 229 de la déclaration des revenus fonciers 2044)

Si vous louer un bien faisant partie d’une copropriété, le syndic fourni en général un relevé de charges déductibles, ce qui vous facilitera la tâche lors de votre déclaration d’impôt.

Si ce n’est pas le cas, il vous faudra utiliser le décompte de clôture de fin d’année, également fourni par le Syndic de copropriété, et passer en revue tous les postes de dépenses.

Dans tous les cas, le Syndic fournira un relevé des charges récupérables sur le locataire. Les charges déductibles des revenus fonciers correspondent généralement à la partie non récupérable.

Ainsi, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant total des provisions pour charges versées au syndic au cours de l’année, montant duquel seront retranchées les charges non déductibles qui avaient été déduites dans les provisions l’année précédente (case 230).

Par exemple, si vous régler 500 euros de charges de copropriété l’année n, vous indiquez ce montant dans la case 229 lors de la déclaration faite en début d’année n+1. Quelques mois plus tard, le relevé fourni par le Syndic indique que sur les 500 euros, seulement 400 euros ont servi à financer des travaux déductibles, vous devrez donc indiquer 100 euros (500 – 400) dans la case 230 au moment de la déclaration de l’année n+1 faite en début d’année n+2.

Si cela vous semble trop compliqué, remplacez dans cet exemple n par 2018, n+1 par 2019 et n+2 par 2020.

Bien entendu, les charges payées par le locataire ne sont pas déductibles.

Les primes d’assurances (cases 223 de la déclaration des revenus fonciers 2044)

Les primes d’assurances sont des charges déductibles du revenu foncier pour leur montant réel, peu important le risque couvert.

Il s’agit par exemple des primes afférentes à un contrat d’assurance propriétaire non occupant (PNO) ou d’assurance loyer impayé.

Notez que l’assurance emprunteur qui correspond à l’assurance décès invalidité (DI) souscrit pour garantir le remboursement du prêt se déduit dans la case 250 du formulaire 2044 (Intérêts d’emprunts)

La taxe foncière (case 227 de la déclaration des revenus fonciers 2044)

La taxe foncière est déductible.

Attention : la taxe sur les ordures ménagères n’est quant à elle ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers. En effet, c’est au locataire de payer les ordures ménagères. Pensez-bien à regarder le verso de votre imprimé de taxe foncière où est en principe indiqué la distinction entre la partie « taxe foncière » (déductible) et la partie « ordures ménagères » (non déductibles).

Les frais d’emprunt (case 250 de la déclaration des revenus fonciers 2044)

Déduction des intérêts d’emprunt :  La totalité des intérêts d’emprunt est déductible de vos revenus fonciers. Attention, ce sont seulement les intérêts d’emprunt et non les mensualités entières de votre prêt amortissable qui contient également un part de remboursement du capital (non déductible). Les intérêt d’emprunt sont clairement indiqués sur le tableau d’amortissement de votre prêt immobilier, rd-vous pour le trouver dans votre contrat ou offre de prêt.

Sont ainsi déductibles tous les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés mais aussi pour la conservation de ces immeubles (par exemple un emprunt contracté pour payer des droits de succession…).

Notez que les intérêts d’emprunt peuvent se déduire de vos revenus fonciers, mais ne peuvent créer de déficit foncier.

Sont également déductibles dans la case « intérêt d’emprunts » :

• les frais de constitution de dossier bancaire,
• les frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier,
• les sommes versées à un organisme de cautionnement,
• les frais de main levée,
• les agios ou commissions de banque,
• les cotisations de l’assurance emprunteur (assurance décès invalidité) souscrit pour garantir le remboursement du prêt

Aux frais d’emprunt, nous pouvons ajouter les frais d’honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti. Ces frais font partie des frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers.Les honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. 

Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction : il s’agit notamment de distinguer ces honoraires des frais qui correspondent à l’acte d’achat lui-même, ces derniers n’étant pas déductibles.

Pour cela, vous pouvez consulter le relever de compte fourni par le notaire au moment de votre achat immobilier, ce document rassemblant en principe ces informations. Si ce n’est pas le cas, l’ultime solution reste à en faire la demande à votre notaire.

Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires = dépenses récupérables sur le locataire non récupérées (cases 225 de la déclaration des revenus fonciers 2044)

Les propriétaires peuvent déduire toutes les charges supportées par eux et qui auraient dû être acquittées par le locataire, sans qu’ils en aient eu remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire.

Par exemple : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou des frais de chauffage.

Les indemnités d’évictions et frais de relogement (case 226 de la déclaration des revenus fonciers 2044)

Les indemnités d’évictions versées à partir du moment où vous avez demandé au locataire de partir afin de louer dans de meilleures conditions, par exemple, si vous devez faire des travaux d’amélioration ou d’entretien, sont déductibles.

A noter que si vous avez évincé votre locataire pour habiter le bien, la déduction des frais d’éviction n’est pas possible.

Conclusion

Avant de vous lancer dans votre déclaration d’impôt, passez en revu chaque poste de charges déductibles des revenus fonciers et calculez à l’avance les montants correspondant.

Vous pouvez pour cela utiliser un tableaux Excel ou tout simplement une feuille de papier sur laquelle vous noterez les sommes déductibles. Une fois ce travail réalisé, vous n’aurez plus qu’à remplir les cases de votre déclaration les unes après les autres.   

Si vous avez un doute, vous pouvez consulter l’article 31 du code général des impôts.

De manière générale, si vous avez plusieurs biens, il est souvent conseillé de faire appel à un expert-comptable. Remplir la déclaration des impôts peut faire partie de ses missions, ce qui vous déchargera de ce travail chronophage et laborieux, d’autant plus que les frais de gestion comptable sont également déductibles !

J’espère que cet article vous a été utile.