Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à distance ? Que votre projet se situe dans une région voisine ou dans une ville lointaine, cet article devait fortement vous intéresser.
Avant de commencer, il me semble important de clarifier la notion de distance : investir loin de chez soi à 100 km n’est pas pareil que d’investir loin chez soi à 800 km.
Personnellement j’ai pulvérisé mon record personnel d’investissement immobilier à distance en 2017 avec l’achat de 2 appartements à Toulouse depuis la Nouvelle-Calédonie, une île située à environ 22 000 km de Toulouse, le tout sans me déplacer bien évidemment.
Dans cet article, nous parlons d’investissement immobilier à distance, dans le sens où il ne vous est pas possible de vous déplacer. Il vous faudra donc déléguer un certain nombre d’étapes de l’investissement, comme par exemple la visite des biens, la gestion des travaux éventuels ou la recherche de locataires.
Erreur n°1 | Faire confiance à un inconnu pour votre investissement immobilier à distance
Vous avez décidé d’investir à distance dans l’immobilier grâce à une agence clef en main ou un chasseur de bien ?
Une personne complètement inconnue va s’occuper de faire les visites des biens qui vous intéressent ?
Si je ne remets pas en cause le professionnalisme des agences immobilières et des chasseurs de biens, il ne faut pas oublier une chose : leur but restera toujours de concrétiser la vente !
Prenons le cas de la recherche de bien. Il est courant dans la profession d’omettre certains petits détails dévalorisant le bien. Par exemple, si le bien se situe dans une rue bruyante, la plupart des agences se garderont bien de vous en parler.
Les agents les moins scrupuleux n’hésiteront pas à cacher de gros défauts qui pourraient faire chuter considérablement votre rentabilité ou le potentiel de location de votre bien.
Alors si j’ai un bon conseil à vous donner, si vous souhaitez acheter à distance, c’est de solliciter au moins une personne de confiance qui vienne en doublon sur les visites présélectionnées par votre agence.
Même si vous avez sympathisé avec votre agent et que vous le trouvez tout à fait honnête, NE LUI FAITES JAMAIS UNE CONFANCE ABSOLUE ! JAMAIS !
Toujours demander à un proche d’aller visiter en parallèle ! Cela peut-être une personne de votre famille qui a déjà investi dans l’immobilier ou un ami qui s’y connait.
Erreur n°2 | Consulter une ou deux banques seulement
A distance, tout prend plus de temps !
Je vous encourage donc à déposer votre dossier dans au moins 10 établissements bancaires. En effet, les banques peuvent mettre plusieurs semaines à vous donner une réponse quant à votre crédit : accord de principe ou refus. Dans le cas d’un refus, vous pouvez vite vous retrouver le bec dans l’eau si vous n’avez pas d’autres banques à l’horizon !
Vue les délais relativement courts prévus dans le compromis de vente, si vous n’obtenez pas d’accord de la banque avant la date limite, vous pouvez dire au revoir à votre investissement qui se verra remettre sur le marché par l’agence ou le propriétaire.
Ce principe de solliciter plusieurs banques est aussi valable lorsqu’on investit à côté de chez soi, mais il est d’autant plus vrai dans le cas d’un investissement immobilier à distance, car à distance, on ne le dira jamais assez, tout prend plus de temps !
Cela est encore plus vrai si vous avez un décalage horaire, par exemple dans le cas d’un investissement en France depuis l’étranger.
A l’époque de mes investissements immobiliers sur Toulouse depuis la Nouvelle-Calédonie, étant donné le décalage horaire de 10h entre Toulouse et Nouméa, je perdais à chaque fois une journée dans le meilleur des cas (horaire de travail oblige), le temps d’attendre la réponse de mes interlocuteurs (chasseur de bien, banques, notaire …). Le fait d’échanger la nuit entre 22h et minuit m’avait permis de gagner un peu de temps.
Erreur n°3 | Prévoir des deadlines trop courtes dans le compromis de vente
On l’a vu, un achat immobilier à distance peut s’avérer extrêmement chronophage.
Au-delà de la distance, investir loin de chez soi vous amènera peut-être à investir dans une ville ou une région que vous connaissez moins bien que votre lieu de résidence.
Vous connaissez donc moins bien le marché de l’immobilier et vous devez donc prendre plus de temps pour analyser les chiffres, l’emplacement, le contexte, etc.
En outre, vous serez peut-être amené à travailler avec des personnes avec lesquelles vous n’avez pas l’habitude de travailler.
Cela peut être le cas pour la réalisation des travaux de rénovation : les sociétés ou les artisans se déplacent rarement sur des centaines de kilomètre, donc si vous avez l’habitude de travailler avec une équipes d’artisans pour vos investissements près de chez vous, ils ne pourront peut-être pas intervenir sur votre nouveau projet distant.
Cette partie d’inconnue et de découverte peut s’avérer extrêmement chronophage !
Ainsi, le conseil que je peux vous donner c’est de proposer des deadlines les plus lointaines possible dans le compromis de vente.
Ces deadlines sont au nombre de 2 :
- Date d’obtention de l’accord de crédit (ou accord de financement)
- Date de réception ou signature de l’offre de prêt avec versement des fonds par la banque.
Pour ce qui concerne la première deadline, un délai de 2 mois est généralement bien accepté par le propriétaire vendeur, c’est-à-dire que vous aurez deux mois à compter de la signature du compromis de vente pour obtenir un accord de crédit auprès d’un établissement bancaire.
Pour la deuxième deadline, je vous conseille de demander également un délai de 2 mois minimum. En effet, d’expérience, les banques peuvent mettre un certain temps à débuter les formalités qui vont aboutir à l’édition des offres de prêt. Il peut facilement s’écouler 2 à 3 semaines d’attente avant l’édition des offres. A cela s’ajoute le temps d’envoi par voie postale !
Un petit conseil en passant, proposer à la banque d’utiliser un service express de livraison comme Chronopost, Fedex ou tout autre transporteur express, notamment si la deadline de votre compromis est proche.
Si le vendeur est pressé, il vous sera difficile de négocier plus de 30 jours de délais. Dans ce cas essayer de gratter au maximum en évoquant la lenteur administrative des banques ! Vous pouvez proposer 45 jours par exemple.
Erreur n°4 |: Faire confiance aux artisans ou aux sociétés de rénovation à distance
Cette erreur est une extension de l’erreur n°1.
La confiance dans les travaux induit nécessairement une surveillance, un contrôle, un suivi, une analyse …. Très Régulière ! Bref. Vous avez probablement senti au ton de ma plume que je me suis déjà fait arnaqué par un artisan. Tout juste ! Et depuis, je peux vous dire que je redouble de précaution !
Dans le cas d’un achat immobilier à distance, il me semble donc primordial de toujours avoir une personne de confiance sur place qui vienne contrôler pour vous le bon déroulement des travaux ! Et ceci pendant toute la durée du chantier et au moment de la réception des travaux. Il s’agit de vérifier l’adéquation entre le devis et la réalisation des travaux, dans les règles de l’art.
Là encore, certains prestataires de travaux peu scrupuleux n’hésiteront pas à lésiner sur la qualité des matériaux.
J’ai par exemple eu le cas d’un artisan avec qui j’avais convenu dans le devis un WC de marque Porcher, et qui m’avait installé un WC premier prix de chez Bricochouette.
Si vous n’avez personne sur place pour vérifier l’adéquation du devis et de la réalisation, vous vous exposez à ce genre de surprise.
Erreur n°5 | Oublier de relancer régulièrement vos partenaires
Si cette erreur pourrait se voir comme un simple conseil, je la perçois davantage comme une véritable erreur, car les conséquences d’un manque de relances régulières peuvent s’avérer catastrophique pour votre investissement.
En effet, on peut penser qu’après avoir confié son dossier ou son projet à un partenaire, qu’il s’agisse d’une banque, d’un prestataire ou d’une société, que celui-ci sera mené à bien et dans les meilleurs délais, sans aucune autre intervention de votre part. Que nenni ! Point du tout ! pardonnez-moi l’expression, mais croire cela c’est vraiment « se foutre le doigt dans l’œil » !
Comme m’a dit un jour mon chasseur de bien, d’un très bon conseil, « le personnel des banques ont des tas de clients à gérer toute la journée. Pour eux, vous n’êtes qu’une feuille de papier qui s’ajoute à la pile ».
Et s’est d’autant plus vrai avec la distance ! car du fait d’investir loin de chez soi, vous ne pourrez à aucun moment prendre un RD-vous physique ! Votre nom et votre dossier ne seront donc jamais vraiment associés à une personne (visuellement parlant), vu que votre interlocuteur ne vous aura jamais vu !
On le sait maintenant grâce aux neurosciences, le cerveau aime bien faire des associations avec des images. A titre d’exemple, la meilleure façon pour retenir le mot « Chat » en anglais pour un enfant, ce n’est pas de lui dire « Chat » = « Cat ». La meilleure façon, c’est de lui montrer une photo ou une image de chat en lui disant « Cat » ! Faites l’essai si vous avez des enfants !
Et donc pour revenir à notre banquier, il se souviendra beaucoup plus difficilement de vous s’il ne vous a jamais vu ! et qui dit « mauvais souvenir » dit « oubli », et dit aussi peu d’intérêt pour votre dossier et risque de retard dans la mise en œuvre de votre projet d’investissement à distance !
Pour tout de même laisser une impression visuelle à vos partenaires malgré la distance, une très bonne alternative au RD-vous physique reste l’échange en visioconférence (webcam). Aujourd’hui, de nombreuses applications gratuites le permettent. Personnellement j’utilise beaucoup WhatsApp ou Skype.
Au-delà des échanges via webcam, faire des relances très régulières auprès de vos interlocuteurs est primordial pour le bon déroulement de votre investissement immobilier à distance.
Des relances peuvent se faire par e-mail ou par téléphone.
Personnellement j’utilise en priorité la relance e-mail qui fonctionne en générale très bien si votre interlocuteur a un minimum de conscience professionnelle.
Si une réponse mail tardent à arriver, n’attendez pas plus de 2 ou 3 jours (grand max) pour attraper votre téléphone !
Erreur n°6 | Négliger ses relations à distance
A distance, chouchoute ton audience !
Ce petit proverbe improvisé résume bien ce dernier conseil qui semblera évidant à certain mais qui prend toute son importance lorsqu’on est loin, voire très loin.
Pour un achat immobilier à distance, comme dit précédemment, les seuls moyens de rentrer en contact avec vos partenaires ou prestataires resteront, dans l’attente de la téléportation, votre voie (téléphone) ou votre plume (e-mail).
Et on l’a vu, il est en générale plus difficile d’être pris en considération en l’absence de rd-vous physique.
Il convient donc de soigner particulièrement vos échanges ! Politesse et courtoisie de rigueur. Dans vos échanges, soyez le plus agréable et le plus aimable possible, même si vous êtes contrariez ou de mauvais poil !
Au-delà de l’aspect vertueux et bienveillant qui nourrira votre relation, si votre interlocuteur vous associe à un échange respectueux et agréable, vous mettez toutes les chances de votre côté d’avoir un dossier traité en priorité ! Et gagner du temps c’est précisément ce qui nous intéresse lorsqu’on fait un investissement immobilier à distance.
Enfin, pensez à faire un petit cadeau à vos partenaires (votre banquier notamment) si tout s’est bien passé, de manière à marquer le coup. Ce petit geste de remerciement fera très plaisir et permettra ainsi de nouer une relation presque amicale. Aussi sincère soit-il, ce petit geste vous apportera en retour l’assurance d’une relation bienveillante sur le long terme.
Erreur Bonus | Investir loin de chez soi si vous n’avez pas le temps d’y consacrer au moins 1h par jour
Tout est dans le titre !
Si vous êtes du genre à courir après le temps toute la journée, que vous peinez à trouver du temps à passer en famille et que vous êtes définitivement trop occupé(e) pour vous libérer 1h par jour.
Et bien, je vous déconseille de vous lancer dans l’aventure de l’investissement immobilier à distance !
Une alternative qui s’offre à vous est l’investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), qui vous permet de déléguer entièrement la gestion des biens.
Une excellente alternative est l’investissement en Société Immobilière en Nouvelle-Zélande. Il s’agit de société comparable aux SCPI françaises, mais qui présentent de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal et du point de vu de la succession (pas d’impôt sur la plus-value ni de droit de succession en Nouvelle-Zélande).
Pour en savoir plus sur les Sociétés Immobilières en Nouvelle-Zélande, il vous suffit de remplir le formulaire suivant :
Découvrez 5 bonnes raisons d’investir en Nouvelle-Zélande dans cet article : http://investissementimmobilierfacile.com/5-bonnes-raisons-investir-nouvelle-zelande/
Récapitulons | Les 6 Erreurs à éviter dans le cas d’un investissement immobilier à distance
Erreur n°1 : Faire confiance à un inconnu pour votre investissement immobilier à distance
Solution n°1 : Toujours avoir une personne de confiance sur place pour valider tout ce que vous raconte vos interlocuteurs (agent immobilier, chasseur de bien …)
Erreur n°2 : Consulter une ou deux banques seulement
Solution n°2 : Déposer votre dossier de demande de financement dans au moins 10 établissements bancaires
Erreur n°3 : Prévoir des deadlines trop courtes dans le compromis de vente
Solution n°3 : Mettre dans le compromis au minimum 2 mois entre chaque deadline, voire davantage si le propriétaire vendeur accepte.
Erreur n°4 : Faire confiance aux artisans ou aux sociétés de rénovation à distance
Solution n°4 : Demander à un proche ou un ami qui a déjà fait faire des travaux de suivre très régulièrement le chantier sur place
Erreur n°5 : Oublier de relancer régulièrement vos partenaires
Solution n°5 : Ne pas attendre plus de 2 ou 3 jours avant de relancer vos interlocuteurs (banque, notaire …)
Erreur n°6 : Négliger ses relations à distance
Solution n°6 : Prendre soin de ses partenaires comme s’il s’agissait de ses amis !
