Les sociétés civiles de placement immobilier représentent une solution d’investissement idéale au regard de l’immobilier classique. Acheter des parts de société immobilière plutôt qu’un bien en direct offre fiabilité et haut rendement. Et cela est d’autant plus vrai si vous faites le choix de placer votre argent en Nouvelle-Zélande ! En effet, les impôts sur ce type d’opérations sont tout simplement inexistants ! Vous recherchez un complément de revenus ? Vous souhaitez sécuriser un patrimoine pour vos enfants ? Vous souhaitez investir malgré un budget modeste et sans rien y connaître en placement financier ? Investir dans ce que l’on appelle la pierre papier est adaptée à tous les profils d’investisseurs. Et je vous le prouve tout de suite !
1- L’une des solutions de placement les plus rentables à long terme
Les SCPI connaissent un succès croissant au fil des années. En 2019, la somme totale collectée en France s’est montée à 8,6 milliards d’euros, soit 68 % de plus qu’en 2018. Du jamais vu ! Un tel engouement s’explique facilement : les sociétés civiles de placement immobilier vous garantissent un rendement attractif et stable. Ces 10 dernières années, le taux de rendement n’est jamais passé sous la barre des 4 %. À l’étranger, il peut même être bien supérieur. En Nouvelle-Zélande, les sociétés immobilières affichent un rendement compris entre 5 % et 7 %. Difficile de rester insensible à ces chiffres n’est-ce pas ?
Un placement optimisé et sécurisé
Vous vous demandez certainement ce qui permet à la SCPI d’offrir à la fois une telle rentabilité et une telle stabilité. D’une part, elle permet d’investir dans l’immobilier non-résidentiel. Aucun autre type de placement n’offre cette possibilité aux particuliers (à moins que vous ayez le budget pour vous offrir un grand open space ou un immeuble entier). Or, l’immobilier tertiaire est bien plus rémunérateur que l’achat en locatif d’un appartement ou d’une maison. D’autre part, ces sociétés disposent d’un portefeuille extrêmement diversifié, donc d’un très grand nombre de locataires. Elles achètent des milliers de mètres carrés de bureaux, de commerces ou encore d’entrepôts, et ce dans différentes zones géographiques. De plus, le risque est divisé entre tous les porteurs de parts. Si vous achetez vous-même un logement pour le louer, vous subissez tout seul les conséquences d’éventuels impayés ou d’une vacance du bien.
Comparatif avec les autres solutions d’épargne
Si on les compare aux autres supports d’épargne, l’intérêt d’investir en pierre papier apparaît encore plus nettement. Plus personne aujourd’hui ne compte sur les livrets réglementés pour réaliser un profit à terme. Les taux du livret A et du livret de développement durable et solidaire sont même inférieurs à l’inflation ! Côté assurance-vie, les chiffres ne sont guère plus réjouissants : le taux de rendement de l’assurance-vie à capital garanti n’a pas dépassé 1,40 % en 2019.
Il reste la Bourse me direz-vous… Mais là, je dis attention ! Le rendement des placements boursiers a tout des montagnes russes. L’indice CAC 40 alterne entre croissance à 2 chiffres et chutes spectaculaires (- 26.8 % au 1er trimestre 2020 2020, +26,37 % en 2019, mais -16,95 % en 2011 et -10,95 % en 2018). On est loin de la stabilité offerte par les SCPI… De plus, gérer un portefeuille d’actions demande du temps et une réelle expertise. Savoir décrypter des indicateurs financiers, connaître les règles en matière de gestion d’actifs, suivre l’actualité d’un marché, l’évolution du cours d’une action : ce n’est vraiment pas à la portée de tous !
2- Un type d’investissement immobilier accessible à tous
Dans la majorité des cas, acquérir un bien immobilier demande un apport ou à tout le moins une importante capacité d’endettement. Faire le choix de la SCPI permet d’éviter ces contraintes puisque vous accédez au marché de l’immobilier sans investir directement dans un patrimoine. Au lieu d’acquérir directement une propriété, vous achetez des parts de société investies dans l’immobilier. Une nuance de taille !
Un faible ticket d’entrée
Résultat : investir en pierre papier se révèle bien moins coûteux qu’un achat immobilier. Le prix des parts varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Vous avez donc la possibilité de calculer votre investissement au plus juste en fonction de votre budget. Cet ajustement peut en outre s’effectuer en continu car vous êtes libre d’acheter de nouvelles parts quand vous le souhaitez ou d’en revendre si besoin. Acquérir des parts « d’occasion » est aussi possible grâce au marché secondaire.
Une gestion locative déléguée
Autre avantage : vous ne vous occupez de rien ! À partir des fonds collectés auprès des différents investisseurs, la SCPI définit elle-même la stratégie d’investissement. Elle sélectionne les biens pour constituer son parc immobilier, perçoit les loyers générés puis en reverse une quote-part à chaque investisseur. C’est elle qui se charge de trouver les locataires et de s’occuper des travaux éventuels. Autrement dit, la gestion locative lui est entièrement déléguée. Ces sociétés de placement immobilier offrent donc une solution clé en main. C’est l’idéal si vous n’avez pas le temps de vous occuper d’une opération immobilière ou que vous ne possédez aucune compétence dans ce domaine. Enfin, investir en SCPI ne demande que peu de formalité administrative. Vous n’aurez donc pas besoin de faire appel à un notaire.
3- La société civile de placement immobilier en France : de nombreux inconvénients
Le poids de la fiscalité
En France, le détenteur de parts de SCPI est imposé comme s’il possédait un bien immobilier en propre. Les loyers perçus font donc partie des revenus fonciers et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il faut également ajouter les prélèvements sociaux obligatoires, dont le taux s’élève à 17,2 %. Au total, si vous comptez parmi les contribuables les plus aisés, la taxation peut se monter à 62,2 %. Ces revenus locatifs peuvent en plus être taxés au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Ce n’est pas tout… Vous serez à nouveau taxé si vous réalisez une plue-value ! En effet, lorsque vous vendez des parts ou que la SCPI cède un actif, les potentiels bénéfices retirés de l’opération sont imposés. La taxation s’élève à 36,2 % : 19 % d’impôt auxquels s’ajoutent une nouvelle fois les prélèvements sociaux à 17,2 %. Certes, vous profiterez d’abattements si vous avez conservé vos parts de nombreuses années avant de les revendre. Reste que cela commence à faire beaucoup de ponctions ! Gardez également à l’esprit que les parts de SCPI sont considérées comme un patrimoine immobilier. Leur transmission est donc soumise aux droits de succession.
Des frais qui s’accumulent vite
Les avantages de la pierre papier ont leur revers. Une gestion locative déléguée, c’est très attirant, mais cela a un coût ! Des frais de gestion sont prélevés sur les loyers (environ 10 % du montant de ces derniers). De plus, pour investir en SCPI, vous devrez vous acquitter de frais de souscription, dont le montant correspond à 8 % à 10 % de la somme totale que vous investissez. Enfin, en cas de revente de vos parts, vous devrez payer un droit d’enregistrement de 5 %, calculé sur le prix d’achat. Tous ces frais affectent le rendement de votre investissement immobilier. Il est donc recommandé de les conserver sur le long terme afin d’assurer un maximum de rentabilité. Cette durée doit être au minimum de 8 – 10 ans, idéalement 15 ans.
Une revente de parts pas si facile
Attention : ne comptez pas sur la SCPI pour vous fournir des liquidités quand bon vous semble ! Placer son argent en pierre papier reste un investissement immobilier. Vous ne devez donc pas considérer vos parts comme de l’argent disponible. Il vous sera certainement plus facile de revendre des parts de société qu’une maison, mais cela n’a rien d’automatique. En effet, vous devez trouver un acheteur, et cela prend plusieurs mois ! En effet, la SCPI ne trouve pas d’acquéreur pour vous. Elle intervient simplement en tant qu’intermédiaire entre vous et le ou les investisseurs qui rachèteront vos parts. Si vous ne trouvez pas preneur, vos avoirs resteront bloqués. Avant de vendre, assurez-vous donc que la demande est supérieure à l’offre. Sinon, vous devrez vendre la part à un prix bien inférieur que celui auquel vous l’avez achetée.
De plus, vous n’êtes pas à l’abri d’un ralentissement économique qui affecte les valeurs locatives. En France, le marché immobilier n’offre pas la même fiabilité que dans un pays à la croissance continue. Il n’est donc pas exclu que la valeur de vos parts subisse une décote avant même que vous tentiez de les céder sur le marché secondaire.
4- Investir en Nouvelle-Zélande : le meilleur choix
Fonctionnement des SINZ, sociétés immobilières en Nouvelle-Zélande
Dans le « pays du long nuage blanc », les sociétés de placement immobilier portent le nom de SINZ (société immobilière en Nouvelle-Zélande). Leur fonctionnement présente de fortes similitudes avec celui des SCPI françaises. Ces sociétés rassemblent les fonds transmis par une multitude d’investisseurs puis constituent un parc immobilier, dont elles sont propriétaires. Elles en assurent la gestion locative et perçoivent les loyers qu’elles reversent aux détenteurs de parts chaque trimestre. L’activité des SINZ est sécurisée car elle est sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers. Ainsi, ne peut pas ouvrir une SINZ qui veut ! Seul un cabinet d’expertise en investissement peut prétendre à un agrément ouvrant droit à la création d’une société immobilière. Vous allez le voir, investir en Nouvelle-Zélande offre de sérieux atouts.
Fiabilité et rendement élevé
Les SINZ présentent des garanties sérieuses aux investisseurs. Tout d’abord, les sociétés immobilières acquièrent généralement des biens d’entreprises de grande valeur, concentrées dans la capitale du pays. Auckland est une ville très dynamique, dont le marché immobilier est marqué par une hausse continue des prix. En investissant dans une SINZ, vous vous assurez donc une rentabilité maximale (entre 5 % et 7 %, comme on l’a vu au début de l’article). De plus, les locataires ont une assise financière solide. On compte parmi eux, par exemple, des multinationales et des établissements bancaires, un gage de fiabilité.
Une revente très facile
Lors de la revente de vos parts, vous avez de fortes chances de réaliser une plus-value car leur valeur est corrélée à l’évolution des prix de l’immobilier. Sachez également qu’il est bien plus facile et rapide de céder vos parts qu’en France. En 3 semaines maximum, l’opération est bouclée ! Pourquoi ? Parce qu’elle s’effectue même s’il n’y a pas d’acheteur ! Résultat : investir en SINZ vous garantit de la liquidité, ce qui n’est pas le cas en SCPI.
Quasiment aucun impôt et frais
Un placement immobilier non taxé : j’en suis sûr, vous en rêvez ! Et bien en Nouvelle-Zélande, c’est possible ! Les revenus locatifs issus des SINZ ne sont en effet pas imposés. La rentabilité de votre placement est donc nette d’impôt et n’est pas grevée par les prélèvements. De plus, ce pays n’a pas institué d’impôt sur la plus-value ni de droits de succession. Vous pouvez ainsi céder votre bien à un membre de votre famille en toute tranquillité et sans perdre d’argent. Concernant les frais, les seuls dont vous aurez à vous acquitter sont les frais des transactions lors de l’achat des parts, à hauteur d’1,5 % de la somme investie.
Récapitulatif des avantages financiers des SINZ par rapport aux SCPI françaises
| SCPI | SINZ | |
| rentabilité | Entre 4 % et 5 % environ | Entre 5 % et 7 % environ |
| fiscalité | impôt sur le revenu + impôt sur la plus-value + prélèvements sociaux + droits de succession | aucun impôt |
| frais | frais de souscription (entre 8 % et 10 %) + frais de gestion (environ 10 %) + droit d’enregistrement (en cas de revente des parts uniquement) | frais de transaction (1,5 %) |
| revente des parts | si acheteur uniquement | immédiate |
Voilà, j’espère que je vous aurai convaincu d’investir dans une société immobilière ! À mes yeux, il s’agit d’une solution idéale si vous recherchez un placement rentable et sécurisé. Vous l’avez vu, les avantages d’un tel investissement sont nombreux : rendement stable, gestion locative déléguée et flexibilité grâce à la revente possible des parts. Investir en Nouvelle-Zélande est un choix judicieux car c’est un pays fiable, qui assure aux investisseurs un taux de rendement élevé. De plus, les SINZ ont des atouts que n’ont pas les SCPI françaises : vous n’avez pas à payer d’impôts et, en cas de revente des parts, vous réalisez généralement une plus-value.
Découvrez mon article : 5 bonnes raisons d’investir en Nouvelle-Zélande. Bonne lecture !
Stéphanie Langlais de l’équipe de Sylvain (Rédactrice Web ORIGAMI)
