Votre locataire est parti mais le dépôt de garantie ne suffit pas pour couvrir les dommages ou le loyer impayé ? dans cet article nous reprenons les bases et je vous propose une marche à suivre simple, en 4 Étapes.

Le dépôt de garantie ne suffit pas : que dit la loi ?

Le dépôt de garantie est une somme avancée par le locataire et encaissée par le bailleur ou son mandataire.

Ce dépôt, appelé également (à tort) caution, est versé de manière à couvrir les dommages éventuels ou un loyer impayé au moment du départ, si l’origine du sinistre est liée au locataire.

Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyers hors charges pour une location nue et un mois de loyer hors charges pour une location meublée (loi ALUR du 24 mars 2014).

Mais que se passe-t-il lorsque le dépôt ne suffit pas à couvrir les dommages ou le loyer impayé ? Que faire s’il y a eu des dégâts importants dans le logement ou si le locataire est parti sans laisser de chèque sur plusieurs mois ? quels sont vos recours ?

Étapes 1 : Communiquer avec votre locataire

Si vous constatez des dégradations dans l’appartement après l’état des lieux de sortie, vous pouvez tout à fait contactez le locataire pour lui signaler.

L’idée ici est de résoudre le problème à l’amiable, en lui proposant de régler les montants dus, afin qu’il puisse récupérer son dépôt de garantie.

La deuxième façon de faire est tout simplement de faire une retenue sur dépôt de garantie, partielle ou totale.

Pour effectuer légalement une retenue sur dépôt de garantie, vous devez envoyer une lettre en recommandée à votre locataire en expliquant les raisons pour lesquelles vous retenez tout ou partie de ce dépôt.

Le délai à respecter est d’un mois à compter de l’état des lieux de sortie.

Étapes 2 : Envoyer une lettre en recommandée

Modèle de lettre à envoyer au locataire

Voici un modèle de courrier qui vous permet d’expliquer la situation en détaillant les retenues sur dépôt de garantie.

Envoyez ce document ou un document similaire à votre locataire pour lui faire savoir pourquoi vous faite une retenue sur dépôt de garantie partielle ou totale.

S’il vous doit encore de l’argent au-delà du dépôt de garantie, précisez le dans le courrier (à envoyer par lettre recommandée).

La lettre doit spécifier le montant que le locataire vous doit.

[Nom du locataire]

[Adresse du locataire]

Objet : restitution du dépôt de garantie

Cher [nom du locataire],

Cette lettre concerne votre dépôt de garantie d’un montant de [montant de l’acompte total] pour le logement situé à [adresse du bien] pendant la durée du bail du [dates de début et de fin].

Au vu de l’état des lieux de sortie du [date de l’état des lieux], il apparaît certains dommages et dégradations dans l’appartement.

Ainsi, conformément au contrat de location et aux articles 1231-1 et 1731 du Code civil, le dépôt de garantie ne vous sera pas restituer car il sera utilisé pour couvrir les éléments suivants :

[Inclure la liste détaillée des dommages et dégradation]

Le coût total pour couvrir ces dommages est de […………].

Etant donnée que le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir le montant des dommages-intérêts, la somme restant due est de [MONTANT DES DOMMAGES DEDUIT DU MONTANT DU DEPOT DE GARANTIE], payable immédiatement.

Ainsi, je vous prie de régler le solde de [……..], par chèque ou virement bancaire à l’attention de :

[Votre nom et prénom]

[Votre adresse]

[Votre RIB]

Cordialement,

[Votre nom]

[Votre signature]

Il est courant qu’une retenue sur dépôt de garantie soit contestée par le locataire. C’est pourquoi il est primordial de bien expliquer au locataire les raisons qui justifient cette retenue.

A ce titre, n’oubliez pas de joindre au courrier les justificatifs des montants demandés : état des lieux de sortie, photocopie des devis ou factures des réparations notamment.

Astuce : vous pouvez également fournir des photos « avant/après » pour justifier des dégradations.

Pas de réponse à votre courrier : Que faire ?

Si après l’envoi de la première lettre en recommandée vous n’avez aucune réponse ni règlement, envoyez la lettre une seconde fois, en joignant la première lettre à la seconde.

Heureusement, la plupart des cas d’impayés sont réglés après le premier ou le second courrier (relance amiable). Si ça n’est pas le cas, alors, le propriétaire bailleur en attente de règlement peut adresser à son locataire une mise en demeure, également sous forme de lettre recommandée ou par acte d’huissier.

L’acte d’huissier n’est pas gratuit (prévoir le paiement d’honoraires) mais il a l’avantage d’officialiser votre démarche avec pour effet de marquer l’esprit du locataire qui se voit officiellement « mis au pied du mur de payer ».

Ainsi, en faisant appel à un huissier de justice, celui-ci délivrera au locataire un « commandement de payer », dressant le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois et demandant le règlement de cette dette.

Étapes 3 : Prendre contact avec la ou les personnes qui se sont portées caution

Si les différentes démarches entreprises n’aboutissent pas, la prochaine étape est de contacter la caution.

Il s’agit la plupart du temps d’une personne physique ou d’un organisme de caution. Une société peut aussi se porter caution pour un salarié, j’ai eu personnellement le cas récemment pour un locataire étranger, pour lequel son employeur, en tant que société s’était porté caution.

Référez-vous pour cela a l’acte de cautionnement solidaire qui est un document rédigé manuellement par la personne se portant caution. Cet acte engage en effet la personne s’étant portée caution à la prise en charges des montants à régler liés au locataire en cas d’impayé.

Envoyez le dossier complet à la caution en courrier recommandé et attendez la réponse.

En principe, la personne ou l’organisme de caution vous remboursera tous ce que le locataire vous doit.

A noter qu’il est possible de proposer au locataire « un plan d’apurement », qui consiste à planifier, d’un commun accord, le remboursement des loyers impayés le cas échéant, par lui-même ou par sa caution.

Étapes 4 : Se tourner vers la justice

Si vous n’obtenez toujours rien, vous devez évaluer si cela vaut la peine de consacrer du temps et des efforts à amener votre locataire devant les tribunaux.

Avant de vous lancer dans une action en justice, vérifiez que vous pouvez prouver au juge que votre locataire vous doit effectivement de l’argent.

Une action en justice vous prendra du temps : vous devrez préparer le dossier, organiser les preuves, faire toutes les démarches, assister à l’audience … il faut donc évaluer si ce temps n’est pas plus précieux que le montant du remboursement que vous aurez la possibilité de récupérer.

Si vous gagnez le procès, mais que votre locataire n’a ni argent et ni travail, il sera difficile de percevoir le montant qu’il vous doit. En principe, la justice permettra la saisie des biens du locataire (meubles, véhicules…) dont le produit de la vente permettra de régler la dette, mais la procédure restera longue et fastidieuse.

Attention également au situation qui s’éternise. En effet, votre locataire pourrait contre attaquer en justice s’il estime être une victime, ce qui risquerait de reporter encore la décision du jugement.

Tout cela a de quoi rebuter de faire une action en justice, néanmoins dans certaines situations, la justice est la solution à privilégier.

Dans les cas par exemple où :

• Votre ex-locataire vous doit une somme importante avec plusieurs loyers impayés
• Le montant des dégradations est important
• Vous avez une preuve de ce qui vous est dû
• Votre ex-locataire a un emploi ou une source de revenu

En revanche, si le montant n’est pas si important, si le dépôt de garantie ne suffit pas mais qu’il couvre plus de 50% du montant des dégâts, la solution la plus simple sera peut-être de considérer cela comme une perte et de passer à autre chose tout en vous protégeant par divers moyens pour ne plus que cette expérience se réitère.

Ainsi, vous pouvez dès maintenant mettre en place des actions de prévention. Pour cela, RD-vous dans cet article : Dégradations causées par le locataire : 5 Conseils pour s’en prémunir !

A voir aussi : Comment choisir son locataire – 9 Étapes à suivre pour se protéger au maximum en tant que propriétaire bailleur