Cet article est particulièrement bien illustré et détaillé, c’est le Guide idéal si vous souhaitez commencer à louer sur Airbnb votre appartement ou votre maison.
L’article explique étape par étape la création de votre première annonce de location, les points importants et tout ce qu’il faut savoir pour comprendre le fonctionnement de la plateforme Airbnb.
Vous y trouverez également une multitude de conseils pour organiser vos premières locations !
Avant de commencer à louer sur Airbnb, voici quelques avantages de la plateforme :
- Une mise en relation facile et efficace entre demandeur d’hébergement et loueur
- Pas besoin de contrat de location, tout est gérer via le site internet Airbnb, même si un contrat de location est conseillé pour les locations de plusieurs semaines consécutives
- Airbnb comme tiers de confiance : c’est la plateforme Airbnb qui encaisse le loyer au moment de la réservation. Le loyer est versé sur le compte privé du bailleur dès le premier jour de la location. Ainsi vous n’avez pas à gérer la partie paiement, ni à fournir de quittance au locataire qui percevra sa facture directement via Airbnb. Vous êtes réglé directement par Airbnb par virement bancaire, selon une temporalité que vous définissez dans le site (voir le guide ci-après)
- La possibilité d’évaluer les locataires (ou voyageurs) et donc de n’accepter que les personnes bien notées et donc respectueuse du logement, de ses équipements et du règlement intérieur
- une interface conviviale et ergonomique
Astuce : utilisez le site Airbnb.fr car le site Airbnb.com est en anglais.
Création de votre première annonce
Airbnb vous propose de créer votre annonce. Dans l’exemple suivant, j’ai utilisé mon compte perso pour créer une nouvelle annonce pas à pas.
Etape 1 : Indications concernant le logement
Sélectionnez les éléments correspondant à votre offre de logement : logement entier ou chambre seule, le nombre maximal de personnes acceptées (capacité d’accueil) et le lieu.
Airbnb estime pour vous un montant prévisionnel de gain par mois. Dans notre exemple, 1455 euros.
Sélectionnez le type de logement
Puis cochez les options qui vous seront proposées.
La capacité d’accueil
Confirmez le nombre de voyageur puis sélectionnez le nombre de chambre, et indiquez la configuration du couchage (nombre de lit par pièce de l’appartement) :
Indiquez le nombre de salle de bain
L’adresse précise de votre logement
Puis placé le logement sur la carte
Viennent ensuite les indications concernant les équipements de votre appartement. Cochez les équipements effectivement présents dans le logement
Puis les équipements de sécurité
Cochez également les espaces utilisables par vos futurs locataires courtes durées :
Etape 2 : Photos, description et titre
Les photos constituent l’un des éléments les plus importants de votre annonce pour louer sur Airbnb ! C’est avant tout par les photos du bien que vous allez déclencher l’effet coup de cœur de vos futurs locataires.
Ainsi, mettez de belles photos de votre appartement, bien rangé et décoré pour donner envie de le réserver.
Un conseil : faites appel à un photographe professionnel qui vous facturera moins d’une centaine d’euros un shooting photo haut de gamme qui fera « briller » votre appartement. Croyez moi ca vaut vraiment le coup car vous vous y retrouverez largement par la suite avec le succès qu’aura votre bien à la location.
Téléchargez des photos de votre logement
Il est possible d’attribuer une légende à chaque photo
Nous arrivons à la rubrique de description du logement
Dans la description, soyez le plus précis possible, cela permettra à vos voyageurs de connaitre exactement la situation du logement.
Mettez en avant les avantages de votre logement, par exemple si il est tout équipé ou tout confort, une literie particulièrement confortable…
Indiquer clairement les commodités à proximité, par exemple : à 5 min de la station de métro XXX, ou à 2 min à pieds de la boulangerie artisanale rue XXX.
Choisissiez un titre parlant et accrocheur, par exemple, indiquer dans le titre l’atout principal de l’appartement. Par exemple : « Jolie F2 au Centre de Toulouse avec Vue », « Studio Calme et Moderne quartier Compans », « Villa spacieuse avec Piscine » …
Si vous êtes en manque d’inspiration, consultez les annonces existantes d’appartements (ou de maisons) similaires au votre sur Airbnb, ce qui ne manquera pas de vous donner des idées !
Bien définir vos conditions de location !
Comme vous avez pu le constater, le site Airbnb propose de nombreuses options, de cases à cocher, de formulaires, qui permettent de décrire de façon précise votre logement.
Il vous est également possible d’indiquer les particularités ou spécificités de votre appartement dans l’annonce, cela donnera ainsi un maximum d’information à vos futurs locataires temporaires afin qu’ils réservent en connaissance de cause, par exemple s’il y a un digicode, si il y a des contraintes particulière au niveau du voisinage…
Idem si il y a des restrictions particulières, par exemple, si vous n’acceptez pas les animaux de compagnie ou au contraire, si vous les acceptez, si vous n’acceptez pas les enfants de moins de 2 ans car il y a des escaliers, pour une question de sécurité ou autre…
Etape 3 : Check up, tarifs et le calendrier d’hébergement
Airbnb vous propose un check up des conditions relatives aux voyageurs
En cliquant sur « Ajouter des conditions supplémentaires », vous pouvez exiger de vos voyageurs un scan de leur pièce d’identité et une notation positive ainsi que l’absence de commentaire négatif. En effet, dans Airbnb, les voyageurs sont notés par leurs hôtes une fois le séjour terminé. Si, lors d’une précédente expérience, le voyageur n’a pas respecté le règlement intérieur d’un logement ou a laissé un logement dans un mauvais état, il sera noté en conséquence par son hôte.
Ainsi, cochez cette option pour éviter d’être sollicité par ce type de personne non respectueuse.
Le règlement intérieur
Airbnb vous propose de cocher certains éléments relatifs à ce qui est autorisé ou non dans votre logement.
Voici maintenant la partie réservation
Le site vous donne quelques conseils pour maximiser vos chances de louer votre logement. Sur Airbnb, votre logement pourra être réservé par des voyageurs sur une période de temps précise, tout comme vous le ferez pour réserver un hôtel. Il s’agit donc de suivre vos réservations et de mettre à jour régulièrement votre calendrier en indiquant notamment la disponibilité ou non de votre logement (voir partie suivante)
Airbnb évalue ensuite votre niveau d’expérience dans le domaine de la location. Choisissez simplement ce qui vous correspond le mieux !
Selon votre niveau d’expérience, la plateforme Airbnb adaptera un certain type de paramétrage. Par exemple, le site vous suggère un délai de 2 jours pour toute nouvelle réservation. Bien entendu, vous pouvez modifier ce paramètre en indiquant par exemple 1 jour ou le jour même si vous êtes très réactif.
Vous pouvez également indiquer vos préférences en terme d’horaire d’arrivée des voyageurs.
Airbnb vous propose également d’indiquer combien de temps à l’avance les voyageurs peuvent réserver. Par exemple, si vous n’avez pas plus de 8 mois de visibilité dans votre planning, vous pouvez indiquer 6 mois. Concrètement, un voyageur désirant réserver votre appartement pour un séjour en Septembre ne pourra s’y prendre qu’à partir du mois d’Avril, mais pas avant.
Ensuite, vous allez pouvoir définir la durée des séjours que vous acceptez.
Sélectionnez le nombre minimum et le nombre maximum de nuit que vous souhaitez autoriser.
Il est courant de n’acceptez qu’un minimum de 2 ou 3 nuits car cela permet d’ « amortir » les frais de ménage et de blanchisserie.
Vous pouvez également limiter la durée de séjour, par exemple à 15 jours ou 30 jours en fonction de votre stratégie de location. Si vous souhaitez louer sur Airbnb à la semaine, indiquez 7 jours.
Le calendrier
Nous rentrons maintenant dans le détail du paramétrage de vos réservations. Airbnb vous propose de bloquer d’ores-et-déjà les dates pour lesquelles votre logement ne sera pas disponible. Le site souhaite ainsi éviter les refus ou annulations de réservation si des personnes souhaitent réserver votre logement alors qu’il n’est pas disponible.
Voici un exemple concret : vous recevez des amis de longue date du 15 au 27 mai dans votre appartement, il vous suffit de bloquer ces dates dans votre calendrier Airbnb afin de ne pas recevoir de demande de réservation d’une tierce personne sur cette période. Ajouter 1 ou 2 jours avant et après pour vous laisser le temps de faire le ménage J.
Cochez simplement les dates à bloquer qui apparaitront en gris dans le calendrier.
Comment gérer une demande de réservation sur Airbnb ?
Pour louer sur Airbnb, vous avez la possibilité de valider manuellement les demandes de réservation ou d’activer ce qu’il appelle la réservation instantanée, c’est-à-dire que les réservations se font automatiquement sans votre validation. Je vous suggère de ne pas activer la réservation instantanée, de cette manière vous pouvez choisir vos locataires, regarder s’ils ont une bonne notation dans leur précédente réservation avant de valider manuellement (ou non) leur demande de réservation.
Lorsque vous aurez une demande de réservation, Airbnb vous mettra en contact avec votre client demandeur d’hébergement via une messagerie, il vous suffira de communiquer avec la personne pour organiser le check in et la remise des clefs.
Vous pourrez via cette messagerie échanger vos coordonnées, numéros de téléphone, adresse e-mail, pour entrer en contact directement avec la personne afin d’organiser au mieux la location.
Fixer le prix de la location sur Airbnb
Pour fixer le prix de la location, faites d’abord une recherche en tant que demandeur sur les biens de même typologie que le vôtre, dans la même ville, par exemple, un bien F2 avec une capacité d’accueil de 4 personnes.
Regardez plusieurs annonces de bien qui ressemblent au votre et le prix de la location à la nuitée, à la semaine et au mois. Airbnb permet de configurer le prix selon ces trois échelles de temps.
Vous pouvez ainsi dimensionner le prix de votre location selon le prix du marché pratiqué dans votre commune ou votre quartier.
Airbnb vous proposera de débuter avec un prix volontairement bas pour attirer vos premiers clients. C’est une bonne stratégie si vous n’arrivez pas à louer sur Airbnb faute de commentaire positif, surtout au début. De cette manière, vous pourrez facilement augmenter vos tarifs à la nuitée dès lors que vous aurez collecté quelques commentaires 4 ou 5 étoiles grâce à vos premiers voyageurs !
Le site vous propose de faire une offre de bienvenu pour vos 3 premiers séjours. Il s’agit de leur proposer 20% de réduction. Cette offre promotionnelle apparaitra sur la vignette de votre annonce lorsque des voyageurs chercherons un logement dans votre ville.
Si vous optez pour cette option, je vous conseille de ne pas trop baisser le tarif de base à la nuitée, les voyageurs auront l’impression de faire une bonne affaire en bénéficiant de 20% de réduction sur un tarif normal ou élevé.
Variation du prix de la location en fonction de la durée du séjour
Airbnb a vraiment tout prévu !
Le prix de location de votre bien peut varier en fonction de la durée du séjour : Il est courant dans le milieu de l’hôtellerie de pratiquer des tarifs dégressifs pour des séjours plus long. Ainsi, Airbnb vous propose de définir un pourcentage de réduction à la semaine et au mois. Par exemple, si vous louez un appartement 50 euros la nuit, cela revient à 350 euros la semaine (7 jours) et 1500 euros le mois (30 jours).
Par exemple, avec une réduction de 21% à la semaine et 35% au mois, vos voyageurs bénéficieront d’un tarif de 276.5 euros à la semaine et de 975 euros au mois.
A vous de calculer le pourcentage de réduction adéquat pour votre location, en fonction de votre prix de revient et du prix du marché des locations moyennes durées.
Aibnb vous propose ensuite un récapitulatif de vos paramètres de location avec une petite simulation de réservation illustrée
Enfin, Airbnb vous invite à vérifier la réglementation locale dans votre pays et votre commune
Le site vous propose de cliquer sur « Plus d’information sur l’hébergement en France », lien qui vous renvoie vers une page détaillant la procédure à suivre pour ce qui concerne la ville de Paris.
La législation sur la location meublée courte durée a beaucoup évolué ces dernières années, notamment suite aux grognes du secteur hôtelier qui voyait avec les plateformes comme Airbnb une concurrence déloyale sur le marché de l’hébergement.
D’après les textes récents, la location meublée courte durée est soumise à déclaration ou à demande d’autorisation dans certaines villes, notamment les villes de plus de 200 000 habitants.
Ainsi, avant de louer sur Airbnb, prenez directement contact avec la mairie pour connaitre la démarche à suivre dans votre ville.
Par ailleurs, il n’est pas permis de louer son logement sur une durée de plus de 120 jours par an.
Fiscalité des revenus issus de vos locations meublées courtes durées
D’un point de vue fiscal, les sommes encaissées au titre de la location de meublés de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous devrez donc inscrire sur votre déclaration de revenus les montants perçus au titre de locations de logement loués via Airbnb ou toutes autres plateformes.
Ces revenus, après un abattement de 50 %, seront ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal, et l’ensemble soumis au barème de l’impôt sur le revenu.
Notez que si vos revenus locatifs de loueur meublée courte durée dépassent le plafond de 23 000 € par an, y compris par la location de votre résidence principale, l’article L611-1, 6° du code de la sécurité sociale vous oblige à payer des cotisations sociales.
Cela passera par une affiliation et des cotisations à l’assurance maladie notamment. La loi vous laisse le choix d’une affiliation au régime des travailleurs non-salariés ou au régime général de la sécurité sociale.
Si le montant de vos locations meublées de type Airbnb sont inférieures à 23 000 € sur l’année, vous n’aurez pas à payer des cotisations sociales ni à vous affilier à un régime social, vous devrez uniquement régler l’impôt sur les loyers encaissés en tant que BIC (voir plus haut).
Ainsi, avant de publier votre annonce, Airbnb vous demande de confirmer le type de logement que vous proposez d’un point de vue de la réglementation.
Cliquez sur « Confirmer le type de logement que vous proposez »
Vous arrivez sur la fenêtre suivante :
Cliquez sur la case correspondant à votre logement, reprécisez l’adresse si besoin puis cliquez sur « envoyer ».
Publication de votre annonce
Bravo, c’est terminé ! Vous pouvez maintenant publier votre annonce !
Mais il reste encore quelques petites choses à définir ! Rassurez-vous ce ne sera pas long : )
Il reste encore à définir certains paramètres concernant votre profil, vos coordonnées personnelles, votre photo …
Lorsque vous créez un compte, Airbnb vous demandera également des éléments permettant de confirmer votre identité : scan de votre carte nationale d’identité ou passeport, numéro de téléphone portable et adresse e-mail.
Cela se passe ici, en clique sur « Profil » :
Réglage des notifications
Lorsque vous recevrez une demande de réservation, Airbnb vous donne la possibilité de recevoir une notification par e-mail, par SMS ou une notification « push » vers votre mobile ou tablette.
C’est dans l’onglet « Compte » que vous pouvez définir le type de notification qui vous convient.
La notification SMS vous permet une plus grande réactivité que l’e-mail, ce qui peut être intéressant car Airbnb pénalise les loueurs qui ne répondent pas aux demandes de réservation en moins de 24h. En effet, votre profil sera noté avec un taux de réponse visibles par les voyageurs. Par exemple sur 10 demandes de réservation, si vous avez répondu dans les temps à 9 sur 10, vous aurez un taux de réponde de 90%. Ceci n’est qu’un exemple car Airbnb utilise d’autres paramètres dans le calcul du taux de réponse.
Vous pouvez également paramétrer les autres types de notification qu’Airbnb vous proposera.
Ajoutez vos coordonnées bancaires pour réceptionnez vos loyers par virement
C’est également dans l’onglet « Compte » que vous pourrez référencer vos modes de paiement (si vous utilisez Airbnb en tant que voyageur) et vos préférences de versement des fonds que vous recevrez en louant votre bien.
Mode de paiement :
Mode de versement :
En cliquant sur « Ajouter un mode de versement », vous devrez indique votre RIB.
Vous avez la possibilité de définir un montant minimal de versement (en cliquant sur les « … » à droite de l’écran). Ceci peut s’avérer très utile pour réduire les frais de virement et commission bancaire qui seront prélevés à chaque fois que vous recevrez un virement.
Sur mon compte perso, le montant minimal est paramétré à 300$, ce qui signifie que si je loue 2 nuits à 50$ je ne recevrais pas de virement dans l’immédiat, il faudra que j’attende la location de 4 autres nuits pour atteindre le montant de 300$ et recevoir un virement correspondant à l’ensemble des locations sur 6 jours. Si vous n’avez pas besoin de trésorerie, vous pouvez tout à fait mettre un plafond plus haut, ce qui limitera d’autant plus les frais de virement bancaire.
Les virements se font automatiquement par Airbnb, vous n’avez rien à faire de votre côté. Vous recevrez simplement les sommes correspondant aux montants de vos locations sur votre compte bancaire.
Autres paramètres
Je vous invite à parcourir les autres onglets du menu « Compte » et de compléter ce qui vous concerne.
Dans l’onglet badge, vous avez la possibilité de faire votre promotion en copiant le code HTML de vos commentaires clients et de votre notation étoilée sur votre site web ou blog.
Assurance et dépôt de garantie sur Airbnb
Vous aurez à indiquer un montant de caution lors de la création de votre annonce. Il s’agit du montant que Airbnb pourra vous rembourser en cas de litige avec le locataire (à déclarer dans les 48h après le départ des voyageurs).
Si ce n’est pas déjà fait, pensez à souscrire à une assurance PNO obligatoire (Propriétaire Non Occupant) pour de la location meublée, dans une agence classique, comme vous le feriez pour de la location longue durée.
L’accueil des locataires : avec ou sans Etat des lieux ?
Airbnb a été créé dans l’esprit de limité au maximum l’aspect administratif pour permettre à ses clients de se focaliser sur la partie accueil et relationnelle.
Le système de caution tel que la conçu Airbnb permet au propriétaire bailleur de réclamer un montant de réparation, facture à l’appui, dans les 48h suivant le départ des voyageurs locataires. Ainsi, cela couvre le risque et dispense en principe de la réalisation d’un état des lieux classique d’entrée et de sortie.
Dans la pratique, il y a de plusieurs façons de faire et cela dépend beaucoup de votre manière d’apprécier le risque. Il y a :
- Ceux qui accueil les locataires sans état des lieux avec une simple visite du bien
- Ceux qui accueillent les locataires et qui réalisent un état des lieux classique du logement à l’entrée et à la sortie.
- Ceux qui délèguent complètement le check in et le check out à une tierce personne, avec ou sans état des lieux
- Ceux qui rendent le locataire totalement autonome à l’entrée et à la sortie, en laissant par exemple les clefs de l’appartement à un voisin qui donnera les clefs aux locataires au moment de leur arrivée…
- …
Par exemple, j’ai eu le cas une fois lors de vacances à Sydney d’un loueur Airbnb qui mettait à disposition la clef de l’appartement accrochée au bou d’une ficelle dans la boite au lettre. Si le check in ressemblait davantage à une mission de fort boyard qu’à un début de vacance, l’entrée s’était plutôt bien passé. Je n’ai pas vu le propriétaire (ni son gestionnaire) de tout le séjour, le check out consistant à laisser les clefs de nouveau dans la boite aux lettres !
Un livret d’accueil et de bienvenue
Afin de souhaiter la bienvenue à vos voyageurs, vous pouvez réaliser un petit livret présentant votre appartement ou votre maison et indiquant quelques informations utiles pour leur séjours.
Par exemple, « en bas de la rue vous trouverez tel ou tel commerce ouvert jusqu’à 20h00 » …
Mettez également un listing de modes d’emplois pour l’électroménager ou tout autre équipement qui nécessite un guide utilisateur.
Ce livret est également l’occasion de rappeler les règles à respecter dans votre appartement, par exemple, qu’il est interdit de fumée, que les nuisances sonores ne sont pas permises après 22h, que les animaux ne sont pas acceptés ou sous conditions…
Vous pouvez également mentionner l’obligation de laisser la maison dans l’état que les locataires l’ont trouvé à leur arrivée.
Pensez à traduire votre livret en anglais si vos locataire ne sont pas francophone !
Conclusion
Voilà, vous êtes armé pour bien débuter sur Airbnb et mettre en location votre 1er bien !
D’autres options existent, je vous laisse le soin de vous promener au sein de l’interface avec laquelle vous ne manquerait pas de vous familiariser avec le temps !
Pour finir, rien de vaudra l’expérience de vos premières locations, lancez-vous et louer sur Airbnb vous paraitra dans quelques temps facile et pratique!
